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天之韵地产策划案

天之韵策划案

???目录

??前言

市场篇

一、本案面临市场特性

二、消费者调查

三、本案及周边市场状况调查

四、价格调查

产品篇

一、产品定位

二、产品优劣势分析

三、对产品建议

四、产品指标建议

五、临河解决

六、大门解决

七、车位建议

销售篇

一、总体销售方略

二、销售价格方略

三、付款方式方略

四、销售预测

五、销售造势

六、销售准备工作?

广告篇

一、推广时机建议

二、推广总体方略

三、总体形象定位

四、包装重点

五、广告总体预算

六、媒体建议

七、立体化市场推广建议

环境篇

????????????????市?场?篇

房地产业是一种风险与机会并存行业，专业开发商能从众多市场现象中分析找出消费者真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因而，市场是主线，是咱们对的决策根据。?

一、项目概况及策划建设目的

1、位置与环境

（1）.项目位置：成都市南面，一环路以内。东.南.西.北四条道路环绕四周。

（2）.交通便利.畅通：园区四周均有市政道路和园区自身道路，周边有多条公共交通线路。距机场.火车南站近。

（3）.环境幽静：园区周边房产已形成.,多已成现房。重要以居民为主.自然环境比较清净。

2?.?策划建设目的

在小天社区内建成一种环境幽静，规模和档次较高，园林绿化首屈一指高档次.高质量小高层电梯组式公寓群。

3?.园区工程建设指针：

（1）.专案占地面积：50亩（其中净用地40.9亩）

（2）.规划建设项目：小高层电梯公寓，园区中心花及园林道路，化粪池.会所，物管中心，商业中心.宾馆等。

4.建筑物概况：

（1）.主体建筑为小高层电梯公寓。总建筑面积110000平方米，层数11-15层构造上采用框架剪刀墙构造。

（2）.主打户型：面积130平方米（70%），100平方米（15%），层面设计小跃式。停车面积约10000m2

（3）绿化率47%.?容积率25%.?建设密度34%

一、市场机会点分析

（一）、都市住宅市场背景分析

随着政府对房地产业各种扶持政策出台，成都房地产市场空前活跃起来。总来说，当前成都房地产开发存在着这样一种特点：一方面是商品房总体开发量大，积压状况严重；另一方面是商品房有效供应严重局限性，消费者买不到所需房子。在这种市场条件下，开发商只有切实从市场需求出发，从消费者需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差别化营销，才干在竞争中取胜。

成都市住宅市场，具备如下特点：

1、商品房总体开发量过大，积压现象严重

政府为了扶持房地产业发展，不断以减免开发商各种税费为手段来勉励开发。而银行住房贷款普及，以及去年三次降息办法，更空前调动了消费者购房热情。于是，有开发商盲目地进行大规模开发，使成都商品房总开发量迅速猛增，直至过剩，甚至浮现一种区域内数十个项目同步开发状况（如府南河）。但是，在这种大规模开发行为中，真正卖得好项目却只是少数。商品房大量积压，使开发商们感到了市场形势严峻。有不少号称是大手笔、新概念楼盘一面市就受到了消费者冷落，导致积压，如“北斗星花园”、“万福世家”、“盘古花园”、“新阳光健康花园”等等。

1、市场有效供应局限性，需求与供应发生错位

虽然市场上商品房供应量如此之大，但仍有众多购房者买不到适合自己房子。这阐明，消费者并不是没有购房需求，而是商品房供应与消费者需求类型发生了严重错位。因而，那些对准了购房者需求项目就能引起消费者购房激情，从而创造出一种个销售奇迹。（如“SOHO寓所”、“丽阳天下”等）反之，那些与消费者需求发生错位项目就只能在竞争中被裁减，而成为积压房。（如“万福世家”、“上河城”等）

3、差别化营销成为占领市场有效办法

房地产营销之主线，就是要找出市场空白点、机会点，为项目树立鲜明风格特色，与其他项目形成区隔，从而减少竞争，占领市场。人无我有，而“我有”若为市场合需，“我”就占领了市场。因而，虽然市场竞争如此激烈，但仍有少数楼盘在消费者中引起了轰动，一面市就被一抢而空，甚至被炒高数倍价格发售。例如：“?SOHO?”、“都市驿站”、“丽阳天下”等，这些开发商们看准了市场上没有酒店式小公寓，同步又存在有这种需求消费者，市场浮现了供需不平衡空白点，进而去开发满足这种需求项目，再配以各自不同风格进行营销，最后赢得了市场。

2、挖掘项目潜力，实现等值营销，将成为房地产营销重要趋势

同一区位、同一档次甚至同一类型楼盘，由于挖掘潜力限度不同，其最后成果也会大不相似。有房子其自身价值并不高，单由于开发商对其潜在价值进行了大力挖掘，使其最后实现了市场价值最大化，?如“置信双楠谊苑”，本来只有1600元左右价值，置信公司通过各种手段，将其潜在价值充分挖掘出来，最后将其价值提高到元左右。这阐明，只有挖掘出项目潜在价值并使其兑现营销才是成功营销。随着越来越多开