房地产经济学-房地产估价.ppt

⑷净收益现金流的类型在求取净收益时，应根据各种状况确定未来的净收益现金流形式，以便选择相关公式进行计算。⑸收益年限的确定对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限的，就根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限。3.2.3资本化率资本化率又称还原利率，是将不动产纯收益还原成不动产价格的利率或比例，其实质是一种资本投资收益率。风险-收益认识到资本化率实质上是一种投资的收益率，实际上就把握了求取资本化率的方法，即估价时所选用的资本化率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。资本化率选择的重要性不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，由于投资风险的不同，资本化率也是不尽相同的。不同资本化率下的评估价格净收益（万元）资本化率（%）评估价格（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67确定方法：⑴收益价格比较法;通过收集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。⑵安全利率调整率（累加法）：以安全利率为基础，再加上风险调整值作为资本化率的方法。⑶收益排序插入法;找出不同类型投资的收益率并按照风险值大小从高到低进行排序制成图表，然后将估价对象与这些类型的风险程度进行分析比较，根据估价对象的投资风险确定其所在图表中的位置从而确定其收益率的方法。⑷投资复合收益法：此法以购买房地产的抵押贷款利息率与自有资本的收益率的加权平均数来求取资本化率。r=M*rM+(1-M)rEM----贷款价值比率，即抵押贷款额占房地产价值的比率；rM----抵押贷款收益率，通常为抵押贷款利率；rE----自有资金所要求的收益率例子：1.待估房地产概括待估房地产为一24层写字楼，钢筋混凝土框架结构，占地面积2500平方米，建筑总面积26000平方米，土地使用期50年，1998年落成，要求评估2003年5月的收益现价。2.评估过程⑴评估方法改房地产主要以出租方式经营，故选用收益还原法⑵数据资料该房地产可供出租面积16900平方米，每平方米租金100元/月，出租率为95％，建筑物原值为2600万元，辅助设施原值260万元，日常开支5万元，土地税.房产税及其他税费合计为总收入的8％⑶计算总收益16900*100*12*95％＝1926.6万元⑷计算总费用建筑物折旧期按50年计，残值为0，辅助设施耐用年限为10年，残值率5％年折旧费＝2600/50+260/10*95%＝76.7万元年日常开支＝5*12＝60万元各项税费＝1926.6*8％＝154.1万元年总费用＝76.7+60+154.1＝290.8万元⑸计算纯收益年纯收益＝1926.6-290.8＝1635.8万元⑹计算价格按45年使用期，还原利率为10％，则房地产价格＝1635.8/10％*（1-1/（1+10％）45）＝16133.3万元3.3成本法成本法是指求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格（重置或重建价格），扣除折旧，以此估算对象房地产的客观合理价格的方法。适用范围：既无收益又行少发生交易的房地产价格的评估。注意：开发成本高并不一定意味着价格就高，开发成本低也不一定说明房地产价格就不应该高。估价程序成本法经济耐用年限确定重置成本、重建成本确定折旧计算D成本价格测算V=C-D评估价3.3.1房地产价格构成下面以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由下列6大项构成：⑴土地取得成本；⑵开发成本；⑶管理费用；⑷投资利息；⑸销售税费；⑹开发利润。⑴土地取得成本：是取得开发用地所需的费用、税金等。目前情况下，取得土地的途径主要分三种：①通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金；②通过城市拆迁取得的，土地取得成本包括拆迁安置补偿费和土地使用权出让金；③在市场上“购买”的，土地取得成本包括购买土地的价款和购买时买方应该缴纳的税费。⑵开发成本：是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括以下几部分：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发工程中的税费。⑶管理费用：包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。在估价时通常可按土地取得成本与