法律知识问题谈谈消费者权益保护法在商品房买卖中的适用.docx

省人民政府水行政主管部门建立水土

保持监测网络，对全省水土流失动态进展监测、预报，

省人民政府定期将监测、预报状况予以公告。县级以上人民政府水行政主管部门及其所属的水土保持监视管理机构，应当建立执法

谈谈消费者权益疼惜法在商品房买卖中的适用问题

作者

刘京柱

谈谈消费者权益疼惜法在商品房买卖中的适用问题

一、问题概说

随着我国房地产经济的开展和住房制度改革的不断深化，房地产这种特别的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。鉴于我国社会主义市场经济的本质照旧是以最大限度地满意广袤人民群众日益增长的物质和文化生活须要为目的，房地产消费者权益又干脆关系到人民群众根本的生存权利，故应当受到法律的优先疼惜。但不无缺憾的是现行消费者权益疼惜法中缺少对房地产消费者权益的疼惜标准，学术界和实务界对房屋是不是消费者权益疼惜法所规定的商品及商品房买卖合同能否适用消费者权益疼惜法规定的惩罚性赔偿也众说纷纭，应当说这并非该法的原来面目，事实上，大陆法国家消费者权益疼惜法的最初领域恰恰是房地产消费者权益。

现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益构造中，房地产经营者利益属于不动产利益中的资本利益〔如经营者的投资利益〕或全部利益〔如经营者出租房屋的收益〕。房地产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满意广袤人民群众住房根本须要的利益。现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先疼惜不动产生存利益。消费者权利，是消费者利益在法律上的表现。法律上赐予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家的疼惜。现实经济生活中房地产消费者的权利被房地产经营者损害的程度特别严峻。我国房地产消费市场存在的突出问题是房地产投机严峻，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者的经济利益；此外，房屋质量低劣、售后修理得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以虚假广告的房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理的费用、恶意违约、“一房二卖〞、“先抵后卖〞等欺诈行为时有发生，均应担当损害消费者利益的法律责任。现今中国消费者政策，不仅是补救市场经济的消极面和救济受害消费者的疼惜政策，而且作为国家经济政策的一个重要环节，发挥其引导消费、促进消费、扩大内需、推动经济增长的重大作用。

房地产经济作为当下我国国民经济的一个重要增长点，住房制度改革的目的之一便是促进住房的商品化，而居民又是住房消费的主力军，有关消费者权益疼惜的法律和政策不能无视住房消费这一市场。下文笔者将结合实例，论证分析商品房消费者的知情权等权利，并就惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用及我国消费者权益疼惜法中的惩罚性赔偿制度的完善作了初步的讨论。

二、实例研析

据以讨论的案例一：李某某及某开发建立总公司商品房出售知情权纠纷案

[根本案情]2002年9月9日，原告李某某以某开发建立总公司和某建立工程质量监视站为被告向某区人民法院提起民事诉讼称，其在被告某开发建立总公司开发的碧海小区购置住房一套，入住不到半年即觉察房屋质量出现严峻的“次、假、漏、裂〞，严峻影响人身平安和住者的心理平衡。因原告本人从事建筑业，对房屋质量问题不生疏，故欲先摸清“事故成因〞再求对策。原告走访某建立工程质量监视站、某开发建立总公司申请查阅该商品房的全部设计文件和施工阶段的原始记录，遭到回绝，恳求法院依法判令两被告在最短期限内提交碧海小区16幢B端建筑物的全部设计文件和施工验收的原始记录。

[裁判要旨]某区人民法院审理认为，原告应按房屋买卖合同中的约定查阅相关资料，有权利知道开发商是否有开发建立资质及所购房屋运用说明书及质量保证书、所购房屋是否经相关部门验收合格可以进展交易等相关资料，而不能超越消费者应知情的权限，楼房的设计图纸和建立施工的原始记录涉及商业隐私，不属于消费者应知的范围，且这些资料已由建筑质量监视部门存档保管，属于档案资料，个人未经批准不得查阅。为此，根据建立工程勘察设计管理条例第33条、商品房销售管理方法第7条、第16条、第19条、机关档案工作条例第21条等的规定，判决驳回原告李某某的诉讼恳求。李某某不服该民事判决，向某市中级人民法院提起上诉，二审以同样判案理由驳回上诉，维持原判。

据以讨论的案例二：蔡某某及国泰集团物业开展公司商品房买卖纠纷要求双倍赔偿案

该案是见诸报端的山东省首例购房者获双倍赔偿案。一审法院于2001年9月18日判决称：被告在售房过程中主观上存有欺诈成心，对原告隐瞒了其不具备房地产开发和中介效劳资质证书、未获得土地运用权证书、未持有建立工程规划容许证、施工容许证及商品房预售容许证的真实状况，诱使原告做出错误意思表示及其订立买房合同。而原告作为消费个体，不行能也没有义务去审查被告应具备的上述手续，故被告的行为已构成成心欺诈。遂