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我国城市土地储备的现状、问题与对策分析——以新乡为例的中期报告

研究背景：

城市土地储备是指城市规划部门为满足未来城市建设和发展需要，通过购置、征地、拍卖等形式，将适合城市发展的土地储存起来，在未来供应城市建设所需的土地。作为城市发展的重要支撑，城市土地储备的现状和发展问题一直备受关注。本报告以新乡市为例，通过对新乡市城市土地储备现状、问题和对策的分析，为国家城市规划和土地管理政策提供参考。

一、新乡市城市土地储备现状

1.土地储备总量和结构现状

截至2019年底，新乡市城市土地储备总量为4472.34公顷，其中工业用地1421.68公顷，商业用地546.75公顷，住宅用地2246.91公顷，公共设施用地257.31公顷。

2.土地储备的供应与需求

当前，新乡市土地储备的供应与需求存在不平衡的现象。供应方面，该市土地储备总量已经趋近饱和，加之土地出让金、报建等成本的上升，土地供应成本不断增加，而需求方面，新乡市未来城市化进程不断推进，土地需求量不断增加。

3.土地储备管理现状

新乡市土地储备管理机制不够规范和严格，存在一些问题。例如，土地储备管理与地铁规划不协调，土地储备的时间过长、成本高昂等问题。同时，由于土地储备缺少市场化机制，建设用地和经营用地的分离不够明确，使得土地利用效率较低。

二、新乡市城市土地储备问题

1.土地储备的土地使用效率较低

目前，新乡市土地利用效率较低，主要原因是土地储备机制不规范，市场化机制不够完备，土地闲置和浪费的现象较为突出。

2.土地储备的资金使用效率较低

新乡市征收土地的成本不断上升，而土地流转价格却显著下降，导致土地储备的资金使用效率不高。此外，土地出让权金融化程度不高，资金来源单一也是影响资金使用效率的主要原因。

3.土地储备规划和地铁规划不协调

在新乡市土地储备的实践中，土地储备规划和地铁规划协调不足，土地储备的效益受到制约。

三、新乡市城市土地储备对策

1.建立城市土地储备市场化机制

应建立全市范围内的市场化土地储备机制，并完善土地流转的经济化、市场化、多元化的机制，尽快实行市场化土地储备交易，提高土地利用效率和经营效益，缓解土地供求关系的矛盾。

2.推进土地智能化管理

加强土地信息获取、分析、处理和共享，提高土地供需智能化管理、可视化管理水平，优化土地利用、开发、整理等土地管理流程，提高土地资产价值。

3.加强土地使用效率评估和监督

建立有效的土地利用管理监督体系，加强对土地使用效率的监测和评估，对低效闲置土地实施限期使用、收回、处置，增加土地利用效益，促进城市土地资源优化配置和高效利用。

4.完善城市基础设施规划

应提高城市规划的科学性和准确性，同步推进城市基础设施规划，重点加强与土地储备规划和地铁规划的协调，保障土地利用效益最大化。

总的来说，新乡市土地储备管理需要加强市场化机制建设和土地管理的科学性和规范性，促进土地利用效率和经营效益提高，更好地满足城市建设的需求。