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敏感性分析在房地产投资项目中的应用
—以ZQD项目为例
曾伟伟
：，运用敏感性分析的方法，来衡量不确定性因素对
摘要本文通过选取房地产投资项目中的不确定性因素作为自变量
项目的主要评价指标的影响大小，以此来评价此项目的抗风险能力的强弱，进而对项目是否具有可行性做出评判。
：；可行性；风险
关键词投资项目；敏感性分析
、
一房地产投资项目不确定性分析主要分析方法年基准收益率为10%、半年基准收益率为5%、经营期2
）收入数据都是基于现行市场
（一盈亏平衡分析法：盈亏平衡分析实质是对项目年。因为项目的各项成本、
进行本量利分析，运用管理会计的成本分析思维，将成以及过往项目的开发经验来进行估算的，所以具有不确
本进行两个不同维度的划分，形成固定成本和变动成定性。为了衡量不确定性因素的变化会给项目带来的投
本，以此计算出保本量、保本额等数据指标。盈亏平衡分资风险大小，衡量该项目的抗风险能力，确定此项目是
析包括动态盈亏平衡分析和静态盈亏平衡分析，其中静否具有可行性，需要对该投资项目进行敏感性分析。
态盈亏平衡分析计算比较简便，因此在实际中运用较根据各期数据绘制现金该项目的流量图，如下图1。
多。对本项目进行盈亏平衡分析，其核心是计算出项目
的盈亏平衡点。盈亏平衡点越小，说明项目的抗风险能
力越强，项目在财务上是可行的。
），有助
（二敏感性分析法：对项目进行敏感性分析
于投资者对项目开发的主要风险点进行把控，能够识别
出对项目影响较大的数据指标。在对项目进行敏感性分
析时，首先要明确自变量指标，并确定自变量的变化幅
度范围，然后使用财务评价指标作为因变量，再计算出
（
相应的敏感度系数E）和临界值。临界值实际上就是项
使得项目的内涵报酬率等于折现率，可以使用插值法进图1现金流量图
行计算。敏感度系数（E）=△A/△F,以此来评价项目的主（二）确定项目分析指标
要风险点。对于房地产开发而言，开发过程中涉及各种各样的
二、敏感性分析在房地产投资项目中的应用成本，都是有可能发生变化的。本项目的开发地块是采
）
（一ZQD房地产投资项目数据概况用招牌挂的形式出售，并且企业有自己的投资预算，所
设定前期筹建阶段和纯施工建设阶段为0期间，销以获取项目地块价款相对稳定。根据以往项目开发经
，分别是每期
售和施工混合阶段设为经营期1-4期间，验，建安成本和销售收入是主要的变化因素，因为建安
总时期
为半年，2年。预计总投资成本费用为74827万成本占总成本的比重相对较大，建安成本中也包含着人
（
元，预计总销售收入为85816万元。在各期0-4）预计投工成本和材料成本，人工和原材料价格随着市场情况的
：、、
入其他成本费用额分别34163万元5980万元5731万变化很容易发生较大波动，是比较大的变量。因此，结合
元、3215万元、4081万元；在各期（0-3）预计建安成本分市场情况和过往开发项目经验，设定建安成本和销售收
：、、（
别为8
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