经营服务行业2023年年报综述：修内功利润增速回正，乘天时服务能力当先.pdfVIP

房地产服务

行业深度报告

目录

引言：新发展模式强调服务力，经营服务六大赛道风正帆悬1

1.运营服务（物管商管）：利润增速回正，规模扩张放缓，行业分化加剧2

1.1财报情况：增长趋缓业绩增速回正，央国企表现更佳2

（1）增收不增利现象改善主因降本增效有成效，整体毛利率19.7%下滑1.2个百分点2

（2）ROE整体平稳，央国企物企表现更佳4

（3）营收质量仍有待提高，货币资金增长率转负为正5

（4）分红情况：派息率逐年提升，高股息现金牛属性得到印证6

1.2经营情况：规模增速放缓头部效应仍在，市拓为代表物企增长核心驱动力7

（1）在管面积增速持续放缓，头部物企规模断层仍存7

（2）头部物企市场外拓能力持续增强，已成为新增面积支柱8

（3）增值服务收入增速放缓，社区增值服务收入规模提升9

2.交易及其他服务：交易中介商及代建业绩提升，资管服务商业绩下滑但规模优势仍存10

2.1交易中介商：营利双增，资管规模稳健增长10

（1）财报情况：营收及业绩大幅提升，ROE回正、毛利率提升10

（2）住房交易服务类业务：二手房业务受存量房市场带动占比上升，门店及经纪人保持稳定.11

（3）房屋资产管理类业务：比重提升，在管规模扩大12

2.2代建服务商·绿城管理控股：营收持续增长，新拓业务稳健增长13

（1）财报情况：业绩稳健增长毛利率持平，超额派息尽显逆周期本色13

（2）经营情况：新签订单稳健增长，代建收入持续提升14

2.3资管服务商·首程控股：收入增速下滑，资产运营业务持续发挥优势14

（1）财报情况：REITs市场波动下营利双降，超额派息提振市场信心14

（2）经营情况：持续发挥优势，资产运营收入及占比提升16

3.展望和投资建议：看好不动产全生命周期各环节的优质经营服务商17

风险分析18

图表目录

图表1：2024年两会期间住建部倪虹部长关于房地产新发展模式的相关表述1

图表2：经营服务各大赛道行业及代表公司1

图表3：20家重点物企总营收增速下滑2

图表4：20家重点物企归母净利润微增2

图表5：20家重点物企毛利率与归母净利率均下滑2

图表6：20家重点物企管理费用率进一步下滑2

图表7：2023年基础物管服务收入占比提升至66.4%3

图表8：2023年三大业务毛利率均有所下滑3

图表9：10家重点央国企背景的物企总营收增速下滑3

图表10：10家重点央国企背景的物企归母净利润增速上涨3

图表11：10家重点民营物企总营收增速下滑4

图表12：10家重点民营物企归母净利润下滑4

图表13：2023年重点物企整体ROE仍有所下滑4

图表14：2023年重点物企归母净利率小幅下滑4

图表15：2023年重点物企总资产周转率提升5

图表16：2023年重点物企权益乘数为1.875

图表17：重点物企应收账款占总营收比重保持平稳5

图表18：重点物企应收账款规模增速放缓5

图表19：央国企物企应收账款占营收比例低于民营物企6

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