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房屋已交付但未过户情形下购房者权利的保护综述

目录

TOC\o1-2\h\u30484房屋已交付但未过户情形下购房者权利的保护综述 1

14881一、现行立法规定 1

2588（一）现行法律规范 1

6836（二）相关司法解释 1

17280二、司法实践中的裁判路径 2

25808（一）在未经登记的情形下，房屋所有权未发生变动。 2

27511（二）已向买方交付的房屋虽然未办理登记，但不属于破产财产。 2

本文所提“未过户房屋”性质仅包含居住用途或者商住两用，具体指由于购房者所购房产自签定合同至过户登记往往经历漫长的时间间隔，在房地产企业进入破产程序仍未能完成所有权转移登记手续的房屋。

一、现行立法规定

（一）现行法律规范

目前，我国涉及到有关购房者债权人权益保护的法律规范主要包括《民法典合同编》、《民法典物权编》、《破产法》。尽管《破产法》第43条、109条及113条对企业进入破产程序后的债权先后清偿顺序做以规范，但尚未对房地产企业破产中存在的个别问题进行具体的阐述和论证，仅规定了各个行业企业破产的原则性、共性问题，更遑论针对房地产企业破产的实操规定。依照《民法典物权编》第209条之规定，登记程序是不动产设立生效的必经程序，在未经登记以前，所有权不发生移转。因而在破产程序中，未过户房屋权属同样应当遵循不动产登记生效原则，认定归属于房地产企业。

（二）相关司法解释

于2002年9月1日施行的《破产案件规定》，其中第71条5款及6款的规定，在房屋买受人已经支付所有购房款或房屋已交付的情况下，不再定性为债务人财产，不属于破产财产，应认定房屋归于购房者财产。但2013年9月16日实施的《破产法司法解释二》第2条对于不属于破产财产的情形进行了规范，该条仅保留了《破产案件规定》第71条规定中第1款、第7款、第8款，将原第71条中的第5款及第6款删除。且在《破产法司法解释二》第48条中指明，废除与该规定相抵触的原司法解释条款。

上述两部法规引发了对“未过户房屋”权属性质的不同观点。一种观点认为，依照《破产案件规定》之71条，未过户房屋在买受人支付全款或房屋已交付后，认定为购房者的财产；而另一种观点认为，《破产法司法解释二》第2条和第48条已规定，购房者是否支付全款或房屋是否已交付不影响未过户房屋应认定为破产的房地产企业财产。

从法律适用来说，依照新法优于旧法的原则，应当以《破产法司法解释二》的规定为准，认定房屋属于破产财产。而《破产案件规定》的相关规范不应再适用，以免引发法律适用的冲突。

二、司法实践中的裁判路径

在司法实践当中，对此情形下房屋所有权是否发生转移存在不同的裁判路径。

（一）在未经登记的情形下，房屋所有权未发生变动。

一种观点认为，登记作为不动产物权变动的生效要件应当予以坚持，在未经登记的情形下，房屋所有权未发生变动。比如，在“金建华与浙江凯旋万豪置业有限公司取回权纠纷一案”中参见(

参见(2017)浙民申1394号民事判决书.

（二）已向买方交付的房屋虽然未办理登记，但不属于破产财产。

另一种观点认为，未办理登记手续但已实际交付的房屋不属于房地产企业的破产财产范畴。例如，在“宁波迪赛胜丰置业发展有限公司与张谭生侵权责任纠纷一案”中参见(

参见(2018)浙0203民初3112号民事判决书.

笔者赞同第二种观点。房地产企业依照合同履行了交付义务后，购房者事实上占有并且控制了该房屋。僵化地只看条文，认定不动产物权变动时仅考虑登记这一唯一要件，进而将房屋纳入破产财产，不仅极大损害了处于弱势地位的购房者的物权期待权及相关利益，而且与法律政策想要给予买卖双方实质公平、保护购房者生存权的初衷相违背。实践中，购房者实际接受交付的房屋至完成登记手续间往往有一定的时间差，有时也会因房地产企业欠缴税款导致不能及时办理登记手续。因此，坚持仅以登记作为物权变动的生效标志，不考虑实际情况，将破产财产的大网套在购房者已实际占有控制的房屋上，这势必会引发清偿不均、多方利益难衡平等社会矛盾。