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房地产企业破产中的购房者权利研究国内外文献综述

目录

TOC\o1-2\h\u23150房地产企业破产中的购房者权利研究国内外文献综述 1

29777（一）购房者权利的上位法依据方面 1

11954（二）购房者权利的分类方面 1

13285（三）购房者优先权的内容与适用方面 2

25080（四）破产管理人选择权的行使方面 3

20140（五）权利顺位的认定方面 3

（一）购房者权利的上位法依据方面

我国房地产公司破产程序中，有关购房者权利保障的相关基本法律有《民法典合同编》、《民法典物权编》、《破产法》，此外还有部分散见于不同司法解释的规范条文，但这些规范既未明确购房者权利的地位，也未能搭建出稳定且能广泛推行适用的购房者保护体系，造成购房者难以寻到有力法理支撑作为权利保护的支点。因此，我国学者持不同观点。刘天利认为：购房者作为房地产企业债权人的特殊群体，为保护该主体所应享受的正当的权利，要从明晰房地产公司在《破产法》立法入手，对购房者加以类型化、精细化分析和界定，再搭配《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），通过认可符合规定的购房者在得到清偿时的优先地位，将保护购房者权利的应有之义在实践中得到充分的体现。刘天利.房地产企业破产制度的完善——从购房人权益保障视角来看[J].人民论坛,2013,(17):126-128.但《批复》仅简略承认购房者房款的优先地位，关于优先受偿权的具体方式和规程没有提及，规程不明晰就给实践提供了较大的自由裁量，恶化了与司法解释相关规定中，就享有优先权或不应享有优先权而产生的现实矛盾。夏正芳和李荐认为从生存权优于经营权的基本理念出发，从维护经济秩序、稳固民生的角度出发，应侧重于关注消费购房者，优先保护其相关权利。夏正芳,李荐.房地产开发企业破产债权的清偿顺序[J].人民司法(应用),2016,(07):9-14.尽管《批复》的出台是将保护消费购房者的利益当成初衷，但因简略的叙述难以有效形成步调统一的具体施行方案。而且，最高人民法院以批复形式予以支付了大部分购房款的购房者取得了优先于建设工程价款的权利，是以司法解释创设的权利对抗法律规定的权利，明显有违法律位阶的规定。高频,丁冬.浅析房产企业破产中购房者的权益保护[J].法制与经济,2019,(11):80-81+85

刘天利.房地产企业破产制度的完善——从购房人权益保障视角来看[J].人民论坛,2013,(17):126-128.

夏正芳,李荐.房地产开发企业破产债权的清偿顺序[J].人民司法(应用),2016,(07):9-14.

高频,丁冬.浅析房产企业破产中购房者的权益保护[J].法制与经济,2019,(11):80-81+85.

（二）购房者权利的分类方面

刘雎朋在设定分类依据时深入考虑了是否预告登记因素的影响，主张据我国《民法典物权编》的规定可推知，以企业破产时为时间节点，预告登记手续是否完成，购房者物权或债权的性质界定不产生实质性影响。最后得出赞同刘天利等学者分为已交付已过户、已交付未过户、未交付未过户三种状态的结论。刘

刘睢朋.房产开发企业破产清算程序中购房者权益保护问题分析[A].河南省法学会、山西省法学会、湖北省法学会、安徽省法学会、江西省法学会、湖南省法学会.第十二届“中部崛起法治论坛”论文汇编集[C].河南省法学会、山西省法学会、湖北省法学会、安徽省法学会、江西省法学会、湖南省法学会:河南省法学会,2019:4.

已交付已过户情形下购房者权利保护，主要涉及小区配套设施跟不上、房屋维修等质量保障问题，盛泽提出了建筑工程质量潜在保险制度、房地产企业潜在责任保障基金制度、股东继续承担责任制度。李艳平.房地产开发企业破产中购房人权益保护[D].

李艳平.房地产开发企业破产中购房人权益保护[D].黑龙江:黑龙江大学,2017.

关于已交付未过户情形下购房者权利保护，学术界看法各有不同。陈畅、陈文和吴伏平主张房产已在购房者实际占有情形下，房产的建设通常处于基本完成状态，此时，要排除由于房地产企业方面原因未能配合购房者及时办理产权登记的房屋，不属于破产财产，购房者享有取回权。雷敏、王欣新、盛泽认为若管理人以拒绝履行合同为由收回已交付房屋的行径没有法律依据，严重侵害了购房者正当权利，购房者有权主张合同继续有效，请求管理人配合完成变更登记。但于伟赞提出，未过户房屋不能划入购房者财产，购房者也无权取回，其只对已交付房款部分享有清偿的优先法律地位。

未交付未过户的状态在房地产企业破产中最为常见，在此情形下又可进一步细化。夏正芳、李荐认为通过支付金额的多寡分为支付全部购房款、支付部分购房款和仅支付定金三种状态。

（三）购房者优先权的内容与