标杆地产集团 成本造价 地产项目前、中、后期管控成本的29个要点(3).pdfVIP

个要点！

本篇文章简单阐述项目不同阶段的成本管控思路（策划、控制、核算三位一体）

和不同部门条线的跨界协同思路（工程、设计、运营跨界协同）。

策划，控制，核算三位一体，三位一体的核心是：

要有谋篇布局的视野，使用各种过程管控的工具能力，各分项工作落地实施的专

业技能。

工程、设计、运营跨界协同，跨界协同的核心是：

找到双方共同的目标、理解对方的工作逻辑，在实现共同目标的同时，在方式方

法上面双方通过磋商达成一致意见；

项目前期的成本策划

策划什么，如何策划

策划：即在项目开始之前对整个项目的成本管控进行谋篇布局。

策划分两个层面：第一个层面项目整体策划，第二个层面项目成本策划；

第一个层面，项目策划着眼于整个项目，例如：

1.利润最大化的问题：在容积率的一定情况下，产品如何搭配，能让利润最大化；

2.项目定位问题：整个项目的定位是豪宅，改善，还是刚需？相应的成本适配标

准会有所不同。

3.分期开发问题：根据市场情况和营销节奏，如何确定分期组团的开发顺序（商

业，住宅，公寓）；分期界面的划分要考虑消防回路问题，消防联动问题，交房

动线问题。

分期界限划分问题有可能导致后期不同分期之间的成本需要进行挪动，不便于成

本管理；

4.竞品对比分析：本项目与周边竞品对比的优势和劣势。根据竞品和营销卖点，

敏感性成本的组成有可能要进行相应调整；

5.示范区确定：整个项目示范区的范围，方案的确定；示范区面积占比对成本有

直接的影响；

6.停车效率指标：停车效率指标是否合适，停车效率指标要达到合理偏低水平，

对于降低地库成本有最为直接的影响；

降低可售比可降低可售单方指标，项目可售比指标是否在正常范

围内，是否有优化的空间；

8.卖点与营销策略：对比竞品，根据本项目的实际情况提炼出卖点和相应的营销

策略。根据营销策略，匹配相应的成本指标；

9.营销及竣备方式：是毛坯销售毛坯竣备，是毛坯销售精装竣备，还是精装销售

精装竣备，这其中对总包合同中的工期设置及成本有较大影响；

10.整体经营指标：单方指标，净利润率，年化自有资金回报率，经营性现金流

回正时间节点；

第二个层面，项目成本策划，例如：

1.整体指标控制：整体分业态指标水平是否在属于合理偏低。

2.结构性成本：结构性成本要严控，一般根据历史水平并且结合项目实际情况

略微调整确定；

3.敏感性成本：敏感性成本讲究适配，但是不同地区不能盲目套用适配指标，

结合营销的竞品对标，建议在集团适配标准上做出相应调整。即敏感性成本的加

减法。

4.土石方成本：大致与设计确定整个项目的竖向设计方案，根据项目场地情况，

搞清楚土石方的开挖策略与整体平衡方案（挖方，填方，内倒，外购等）。

5.基坑支护成本：如果基坑较为复杂，前期要与设计初步确定大致基坑支护成

本，成本按照保守预估以免超支，但是要初步确定后期优化的备选思路。

6.基础成本：根据地勘报告（或周边项目情况）初步确定桩基础形式，以便于

目标成本与预估相对准确。

7.红线外景观成本：项目是否涉及红线外景观成本（红线外景观或者道路），红

线外景观或者道路有多种方案。

需要搞清楚是否帮助政府建设且政府返还相关费用，还是自行建设交付后小区业

主使用，还是只是临时的展示或者临时施工用途。不同方案其建设标准都有所不

同。

8.红线外供电：红线外几个变电站距离本项目的距离，以后期正式电招标后的

相关变数，如果采用如今的最优方案，则后期因荷载不够变电站变化导致成本超

支的风险应进行注明。

开发报建费用是否存在减免或者缓交的可能性。

10.保温专项问题：精装和毛坯一般采用不同的保温形式，而且连保温的材质都

会有所不同，相应的成本应考虑到位。

11.车位配比问题：在三四五线城市，地上地下车位配比是否有突破的空间和可

能性。

12.展示区成本问题：展示区设置多大面积合适，样板房设置几套合适，是临建

还是实体，装修标准如何设定等。

13.合约策划问题：整个项目的合约分判策划以及相应的界面划分问题。

14.成本风险预控：项目成本管控中可能会遇到的较大的成本失控的风险和预防

措施

项目中期的成本控制

控什么，怎么控

控制：主要解决成本指标落地事宜，实现在预期的控制范围之内，如有超支，进

行预警，并且采取相应措施。

1.开口闭口问题：在可能情况下实现尽可能多的闭口招标，这样可以倒倒逼设

计条线出土的深度和质