开店前的投资预算.doc

开店前的投资预算

开店前的投资预算

开店前的投资预算

开店时必需要的资金主要是存货投资、应收账款投资、固定资产、尚未达到营业损益平衡点以前负的现金流量，以及意外损失基金。

开店必需要哪些投资

开店之前，必必需筹集一定数额的开办资金，作为实现经营范围的经济基础。关于作为个人独资开办的店，我国法律对其注册资金未作限制，而作为公司的店，法律则规定了其注册资本的最低限额。一经申报批准，注册资金就成为投资人的合法权益，受到法律的保护。开店时必需要的资金主要是存货投资、应收账款投资、固定资产、尚未达到营业损益平衡点以前负的现金流量，以及意外损失基金。

1.存货投资

它通常是由所计划的年销售额和存货周转率来决定的。

2.应收账款投资

应收账款是顾客欠的购货款。

3.固定资产

这部分资金主要是用于建筑、地皮、设备上的资金必需要，具体数额还要看这些建筑和设备是购置的还是租赁的。通常可以依据市场价格预估出总的花费。

4.预期负现金流量

通常很少有新店能够在一开始就达到营业损益平衡。一般要经过6～8个月才可能有利可图。此间新店就会碰到负现金流量，这就必需要用投资来达到收支平衡。

5.意外损失基金

在为新店计划资金来源时，不免会有意想不到的开支。为了应付这些意外的费用开支，新店必需要有可以动用的准备金。意外损失基金约占所必需总资金的15％～20％。如果业务经营差于预期，则意外损失基金越少，破产的风险越大。另一方面，如果意外损失基金太多，那么该企业就有过多的资金被闲置起来，资金效率就会大大下降，也不利于新店的`发展。

核算必需要筹措的投资金额

新店创办者可以利用自有资金，也可以通过集资或向银行与金融机构借人的办法来获得开办资金。这笔资金的多少可视新店的规模与种类而定，这里我们介绍确定新店筹资规模的一种方法，即实际核算法。它就是在新店投资必需要基本确定的状况下，依据实际投资的必需要核算必需要筹措的资金额的方法。它的特点是简单而准确，但必需要有详尽、可靠的基础资料。它的一般步骤有以下五步。

①确定投资的规模与组合。

②核算必需要筹措的资金总额。此间新店投资额一般不等于新店筹资额，因为可能存在本期投资但上期已经筹措到的资金，以及下期投资但必需本期筹资的项目。因此新店创办者，可通过分项汇总的方法来核算筹资总额。

③计算新店内部资金筹措额，即依据新店内部资金的来源，计算本期可提供的数额。

④确定筹资规模，用筹资总额减去新店内部资金筹措额，即可确定新店筹资规模。

⑤依据新店筹资的评价准则进行修正。

个人开店投资的要点

个人开店投资的要点

一：土地性质目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过居改非变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。

住宅是专供居住的房屋，商用房(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看居改非已经改变了土地用途，即把居住用地改变为商业用地;从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定：土地使用者必需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

可以看出，所投资的商铺如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。

二：规划变更要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的`变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。

从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺将来肯定受到新一轮规划的影响。譬如上海市西部地区崛起虹桥交通枢纽工程，说明整个上海同长三角将形成一个三小时车程的都市圈，将来这里将吸引大量人流、物流、信息流和资金流。这就使上海市西部地区凸现商业地产投资机遇。从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。

三：相关权益所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证实，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的权益。

大家知道，二手商铺原有租客有优先购买权，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃优先购买权，房东也必必需出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。

四：面积大小商铺依据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个