物业项目入住管理.pdf

一、入住的含义

入住是指建设单位将已具备交付使用条件的物业交付给业主并办理相关手

续，同时物业服务企业为业主办理物业管理事务手续的过程。

入住的完成意味着业主正式接收物业服务企业，物业由开发建设转入使用，

物业管理服务活动全面展开。

二、入住各方主体的责任界定

1.建设单位：

入住由建设单位主导并承担相关法律责任和义务，如属于建设单位原因未交

付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位承担，导致业主损失的由建设单位

赔偿；

2.物业服务企业：

协助具体相关手续办理，与业主建立服务与被服务关系，承担物业交付后的

相关管理责任

3.业主：

依据法规与合同约定验收物业，并与物业服务企业建立服务关系，对于不具

备交付条件的物业有权拒收并要求建设单位赔偿损失，但属于业主无正当理由拒

绝接受物业的，则物业服务的费用由业主承担。

三、入住服务流程及要求

（一）入住的准备

1．入住方案策划

入住服务方案策划内容通常包括入住手续办理事项；入住现场布置。方案中

应包含对可能的紧急的突发事件识别、评价，以及相应的处置预案。

2．资料准备

（1）《竣工验收备案表》《面积实测技术报告书》《住宅质量保证书》《住宅

使用说明书》。

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2）《入住通知书》。

《入住通知书》是建设单位向业主发出的办理入住手续的书面通知。

（3）《物业验收须知》。

《物业验收须知》是建设单位告知业主在物业验收时应掌握的基本知识和应

注意事项的提示性文件。

（4）《业主入住房屋验收表》。

（5）《业主（住户）手册》。

《业主（住户）手册》是由物业服务企业编撰，向业主、物业使用人介绍物

业基本情况和物业管理服务相关项目内容的服务指南性质的文件。一般而言，主

要包括以下内容：欢迎辞；小区概况；物业服务企业以及项目管理单位（处）情

况介绍；《业主管理规约（临时管理规约）》；小区内相关公共管理制度；物业装

饰装修管理指南、物业服务流程等；公共及康乐设施介绍；服务指南及服务投诉

电话；其他需要说明的情况以及相关注意事项。

3．其他准备事项

（1）布置办理入住手续的场地。

（2）准备及布置办理相关业务的场地，如电信、邮政、有线电视、银行等

相关单位业务开展的安排。

（3）准备资料及预先填写有关表格（包括统计汇总表）。

（4）准备办公用具，如复印机、电脑和文具等。

（5）针对入住过程中可能发生的紧急情况，如交通堵塞、纠纷矛盾等，制

定必要的紧急预案。

（6）编制入住手续办理流程中各个岗位的须知。

（7）人员调配到位，组织培训与模拟演练。

（8）督促施工单位做好准备；对房屋进行复验，确定专人发放管理钥匙。

（9）发出《入住通知书》。

二）入住流程

入住流程见图4-1。

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．身份验证

建设单位或物业服务企业凭业主身份证、入住通知书或购房合同等对业主进

行身份登记确认。

2．房屋验收

（1）对于入住量大的项目，将客户引导至休息区进行等候。

（2）陪同验房人员陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起

始数、房屋验收情况，建设单位和业主核对无误后在《业主入住房屋验收表》《房

屋设备移交清单》签章确认，建设单位向业主发放钥匙。

（3）对于验收不合格的部分，物业服务企业可协助业主敦促建设单位、施

工方进行工程不合格整改、质量返修等工作。若发现重大质量问题，业主可拒收

钥匙，物业服务企业需做好登记。

3．签署物业管理有关服务约定等文件

《业主基础信息登记表》、《用电过户协议》、《委托银行代收款协议》、《车位

使用协议》、《装饰装修服务协议》、《消防责任书》等。

4．交纳当期物业服务相关费用

5．领取相关文件资料及钥匙

发放并让业主签领提供给业主的相关文件资料（《用户手册》《智能系统使用

说明书》《房屋使用说明书》《房屋质量保证书》《装修服务协议》《装修申报登记

表》《装修须知》《乔迁须知》等）及钥匙。