RB-地产集团战略规划和关键实施举措设计（新版）.pptxVIP

;;;;本报告的主要内容为对集团的愿景战略和实施举措部分的研究成果;项目组从使命、禀赋和挑战等三个方面对集团的发展愿景进行了思

考，基于此明确如何实现愿景，并制定集团发展战略

项目方法论和逻辑;;;在开发建设某 新区过程中某，集团面临着来自一系列严峻的外部挑

战，需要从“全球领先，时代前沿”的更高层次进行应对

集团面临的外部挑战及启示;;;;另外，全国各地对产业发展核心资源的争夺日趋激烈，给某新区发展

高科技产业形成极大挑战;;;;根据集团内部资料和市场对标数据设置“使命型情景”中产城发展

和资金平衡模型的关键假设;土地开发与出让节奏体现了“以征地定开发”、“以开发定出让”、

“先产后城”的假设;土地价格的预测基于某地市土地市场的发展现状、趋势分析以及对类似

园区的历史分析;;在这种情景下，-年集团负债率将超过内部设定的

值，而加大债权融资将提升负债率;在加速拆迁进程或土地价格下降等各种情形下，资金缺口将进一步拉大，

而通过出让居住用地等方式将损失100～200亿的远期利益;融资结构单一化也对平衡问题带来挑战，目前集团的融资结构以银

行贷款为主，未来需通过上市等方式拓宽融资渠道;集团在年须实现238平方公里“基本建成”的目标，即区域产

值超过1.5万亿、常住人口100万、土地开发达到80%;;;;;;…以此业务组合来看，集团的预计表现将落后于同类公司;;;集团的愿景及解读;集团要实现愿景，须制定以平衡之道为理念的永续经营战略，包括

区域开发小平衡，集团业务大平衡和国有资本永续增值三个层次

集团实现愿景的战略;;在“小平衡”、“大平衡”和资本永续增值三个层次的发展过程中，两

江集团面临着“权衡”、“多元”和“选择”三大决策点;从对“使命型情景”的调整和优化出发，选择实现区域开发“小平衡”

的路径;使命型情景的“财务平衡”和“目标实现”挑战，通过产业和综合用地

出让节奏的调整实现优化…;…与使命型情景相比，优化情景主要体现在综合居住用地的出让提前和

产业用地的出让推后上;综合居住用地的出让提前能够有效提升土地出让收入，对财务平衡产??

积极显著影响…;…但如果单纯采取出让居住用地的方式弥补资金缺口，将面临巨大的区

域开发压力和财务长期收益减损;基于节约土地资源、避免升级成本和提升产出效率的角度，适当减缓产

业用地出让节奏，使产业用地出让高峰后移;;;近期：汽车、电子信息和轨道交通产业技术系那个对成熟，技术革新相

对有限，未来产出效率增长速度较低，产业用地提前出让;中期：生物医药、装备制造和新能源产业技术革新前景良好，将大幅提

升产出效率，建议近期减少用地出让量，中长期加大出让抢占产业市场;远期：云计算、新材料和航空产业不仅短期内产出效率较高，且未来市

场增长趋势将带动产业附加值的提升，土地出让前后期保持均衡;基于“财务平衡”和“目标实现”的节奏优化方向，明确工业用地和综

合用地的出让节奏，搭建测算情景…;;符合目标的五种情景;…通过指标测算，“产”“城”优化并进模式能够较好的解决现金流中

短期问题并具有良好的财务表现，是理想的“小平衡”情景;4;;鉴于“小平衡”无法完全解决资金平衡问题，集团有必要打造“大

平衡”;一般国资开发建设集团的价值创造模式中包括对土地、资产和资本的不

同程度运营，并且拥有其各自特色和对开发主体的要求;从国内主要园区开发主体的业务范围来看，不同价值创造模式下对应不

同的业务类型;;;…资本增值模式包括多元化投资控股、业务扩张和金融业三个方向，两

江集团须进行战略选择;基于愿景及其实现路径，集团将进一步明确“

大定位主体，五大集团战略和四大业务板块;;;集团城市发展战略的关键字是“融合”，引领产城融合区块的开发，

推动地价上涨，并为集团发展沉淀优质的持有型物业;集团资本运营战略的关键字是“积极”，需要更主动地承担作为资

本运营者的职能，并通过上市优质资产，扩大社会影响力;集团集团扩张战略的关键字是“稳健”，撬动园区开发建设与产业

投资的丰富经验，稳步推进业务模式的输出和业务规模的扩张;为了实现愿景，某

的目标体系…;…结合某新区的发展规划，以;…分别制定集团不同阶段的发展目标;集团的四大业务板块在整体业务体系中将发挥各自不同的作用;结合某 集团的战略目标体系某，集团的业务可进一步归为政策型和

经营型两类：政策型为近期发展重点，中远期加速培育经营型资产;;一级土地开发将以产城融合发展模式为基础，将产业用地、商业用地及

居住用地按照一定比例同时出让，保障区域开发过程中的产城同步发展;从产业用地来看，建议综合考虑产业周期和产出效率提升，近期提升总

体出商量，适当推迟出让峰值，截止年累计出让82%的工业用地;从居住用地来看，考量财务平衡、政策影响和区域城镇化发展需求，至

年累计出让38%居住土地，至