五问房地产“以旧换新”.docx

投资主题

报告亮点

近期各地陆续出台房地产“以旧换新”政策，尤其是郑州提出要通过国有运营平台收购一部分二手房，引发市场联想，本文将近期政策做相关梳理，着重关注体量与钱从哪来的问题。

投资逻辑

报告采用问答结构，分析房地产“以旧换新”五个方面的问题：是什么、如何推进、体量有多大、钱从哪来、有何影响，最终得出，该政策对新房销售拉动有限的结论。

目 录

五问房地产“以旧换新” 5

一问：什么是房地产以旧换新？ 5

二问：各地如何实践？ 5

三问：有多大体量？ 8

四问：钱从哪来？ 8

五问：影响几何？ 9

图表目录

图表1 各地房地产以旧换新的三种模式 5

图表2 旧房收购模式流程图 6

图表3 今年以来房地产以旧换新政策：类型1：旧房收购模式 6

图表4 房地产以旧换新类型2：优先推介模式 7

图表5 今年以来各地以旧换新政策：类型2：优先推介模式 7

图表6 今年以来各地以旧换新政策：类型3：税费优惠模式 8

图表7 央行调查：居民购房支出意愿 9

五问房地产“以旧换新”

近期多地推出房地产以旧换新政策，尤其郑州通过国有保障房运营公司收购部分二手房，引发市场关注，本文作相关梳理：

图表1 各地房地产以旧换新的三种模式

资料来源：各地方政府官网，中指研究院，

一问：什么是房地产以旧换新？

据央视报道，房地产以旧换新指，“购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房”。即，主要针对有改善型需求的购房者，政策直接或间接推动旧房销售，以打通卖旧房-买新房的流程。

为什么要推动房地产以旧换新？部分改善型需求需要先出售旧房，获得资金后再行购置新房，但在二手房去化周期偏长的当下，这一流程被拉长。据郑州日报报道，“目前郑州挂牌出售二手房的客户，不少有改善性换房需求，说明改善性住房需求有很大的扩展空间，同时群众卖房难、周期长等因素，已成为群众换房的最大阻碍之一。”

房地产以旧换新并非今年新政，今年郑州举措引发关注。据央视报道，据不完全统计，

2023年已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少10城推出了“以旧换新”活动。2024

年4月，郑州市提出，今年完成二手住房以旧换新10000套，同时通过国有保障房运营公司收购一部分二手房，引发市场关注。

二问：各地如何实践？

据我们不完全统计，今年以来已有12个市（区）出台房地产以旧换新政策。具体实践可分三类：

第一类，旧房收购模式。即由国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房。今年以来已有郑州、无锡、宣城等地落地。但实践中有较多限制：

拟出售的旧房大多需要在主城区内，且可上市交易。以郑州为例，需要“为普通商

品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过15年；

二手住房坐落区域为金水区和郑东新区，且位于三环以内；房屋建筑面积不超过120

㎡(含)；房屋不存在查封限制状况…”。

拟购买的新房，多为指定房源。分两类：第一类，如无锡等多数城市，仅可以购买旧房收购企业旗下的现房。第二类，如郑州，需要为“郑州市房地产服务平台”上展示的、位于主城区范围内的现房，也即，可以选购其他主体开发的新房。

旧房收购后，主要用作保障房、人才房。例如郑州“通过国有保障房运营公司收购一部分区域位置、教育等产业配套优越的二手住房，丰富保障性租赁住房供应”；例如海安“收购的‘旧房’将作为人才公寓、征迁安置房、公租房”。

图表2 旧房收购模式流程图

资料来源：中指研究院

地点 时间 文件 体量 内容图表3

地点 时间 文件 体量 内容

太仓

2024-01

第二批次，可供置换新房的房源

数为603套

启动常态化商品房“以旧换新”业务，旧房收购主体为太仓市城市发展集团有限公司，居民家庭可以用一套或多套存量商品房置换一套新建商

品房，存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的80。

启东 2024-02

购房人可将位于我市主城区指定范围内可上市交易的存量住房，用于置50套 换城投集团下属子公司启东市鑫城城镇建设开发有限公司开发新建的

光明苑、蔷薇苑、风华苑、梧桐苑、阅峯名苑共50套住房。

扬州

2024-02

《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的

通知》

-

支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务。为开发企业与购房客户在“以旧换新”过程中的旧房收购和新房交易提供便捷服务。

宣城

2024-03

100套

主城区符合条件的房屋可参加“以旧换新活动，活动限额100名。收购款分批次支付给旧房原产权人，首批用于支付新房首付款，剩余旧房款需等新房贷款放款成功后,支付给旧房原产权人

郑州

2024-04

《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试

行）》

5000套（城投收购部分