房地产：如何看待近期地产走势及政策.pdf

证券研究报告如何看待近期地产走势及政策

2024年5月5日

行业研究

本期内容提要:

近期地产板块持续反弹，一方面港股市场出现了明显的回暖，内房股表现强

点评报告势带动A股地产修复，其核心原因主要在于外资重回港股和A股市场，另一方

面主要在于政策层面出现了新的边际变化，4月30日中央召开政治局会议，关

于地产方面，会议强调要“切实做好保交房工作”，要“结合房地产市场供求

关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待”，“统筹研究消化存量房产和

房地产行业

优化增量住房的政策措施”。

投资评级看好怎么看待销售未来的走势？当前对于需求影响的核心主要在于三点（房价下

跌、烂尾楼和收入预期），我们认为其中这三点任何一点出现反转都可能会带

上次评级看好

动需求的入市，我们认为中国商品房销售面积由2021年17.9亿平降至2023年

11.2亿平，一部分原因是因为需求的衰退，另一部分原因主要在于影响需求的

江宇辉地产行业首席分析师这三点因素导致众多即期购房需求的延迟，而不是消失，所以在这三点影响需

执业编号：S1500522010002求的核心问题解决之前，我们认为销售难以出现明显的改观（可能底部震荡，

联系电话：+86但难以上行），如果核心问题得以解决，我们认为需求可能迎来快速反转，有

邮箱：jiangyuhui@望开启新一轮的房地产上行周期（这轮周期或将超过08年和14年）。

怎么评价和衡量中央的去库存政策？本次政治局会议再提去库存，上次提到

去库存是2014年。我们认为核心是如何消化存量房产和优化增量住房，仅仅依

靠供给端，我们认为市场库存依然难以去化。4月30日自然资源部出台文件，

对于商品住宅库存压力大、去化周期过长的城市，将暂停新增商品住宅用地出

让，但在当前房地产市场环境下，经历了过去三年的下行周期，大部分房地产

企业已经被市场出清无力拿地，而存量房企的经营策略也在进一步聚焦核心城

市，对于库存压力大，去化周期长的城市即使供地也难有房企参与，另一方

面，当前众多城市推出以旧换新政策。我们认为通过政府收储房屋，换取房票

去库存的方法是可行的，但核心在于资金的来源以及资金的商业逻辑（即这笔

钱投下去如何收回的问题，因为资金不是无限的），参考三大工程推进低于市

场预期，是否存在以旧换新政策低于预期的可能性（我们认为是有可能的）。

地产板块后续走势如何？当前地产板块演绎的是未来地产市场复苏以及博弈

更大的去库存政策出台的情绪，短期内我们认为地产板块的演绎有望维持（政

策博弈短期内无法证伪，销售的复苏高频波动太大），但能否具备持续性仍然

主要依赖两个因素，其一在于后续政策的持续出台（限购、社保、首付比例、

税费