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透视房产税初期影响

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重庆和上海作为首批房产税试点城市推出暂行办法后，重庆楼市的反应情况受到方方面面的关注。笔者在文中简要介绍、分析一下所了解的重庆方面情况，并综合有关情况提出一些建议，供业界同仁研究参考。

市场矛盾存在积极大于消极

重庆房价与兄弟城市比较一直偏低，但受益于一系列国家战略的大力扶持和地方政府的积极作为，重庆经济社会发展势头很猛，正在成为国际性投资热点，房价涨幅很快。重庆房价快于全国平均水平上涨，一方面是国家两步走战略、西部战略等希望促成的，一方面又是抑制房价过快上涨的中央宏调政策面不希望看到的，二者之间客观存在两难矛盾。这种矛盾还在地方政府一方面大力进行旧城改造、大力招商、大量资金涌入，一方面努力克服财政压力大兴公租房和带头试点房产税中体现出来。

房产税叩响降价之门

重庆房产税于1月28日开征，受试点消息和出台“新国八条”影响，当月26-28日主城区一手房每日成交量突然超过900套，其中27日当天超过1200套。三日均价7460元，也高于当月平均水平（1月份日均成交约600套，均价约7200元）。春节期间，和很多城市相似，重庆的成交量也锐减。2月1-8日，主城区共成交一手房251套，较1月29-31日的日均约400套显著下降，与去年春节期间的220套相比也有所减少（扣除1日成交85套）。节后成交量迅速回升，2月9-13日分别成交177、308、424、453套，达到1月底水平；均价6760元，较1月有明显下降。

春节交易量大幅下降的主要原因首先在于这个假期本身是交易低谷。另外，一系列”利空消息”也促使购房者观望和开发商放长假。

节后交易回升显示，新一轮调控政策虽对交易量有所影响，但并未使重庆楼市转入萧条。至于房价下降，究其原因，一是高端成交比重降低，二是各类成交价回落。这些都是政策面希望看到的。

房产税是住房消费机制的重大变革，通过对占有环节征税来影响消费、投资和开发，以及相关财税机制。重庆的试点办法主要针对高端物业和外来炒房，抑制高端消费、高房价和炒房行为。重庆开发界大多对房产税试点表示理解和支持。也有部分人不理解，重庆房价和收入水平都偏低，为何反要首批试点？对此笔者曾撰文解读过，从政策角度讲，重庆房价在迅猛上涨周期边缘，恰恰很急需房产税进行调控。实际上，从调控政策角度讲，重庆比上海更急需房产税的调控。重庆的房产税暂行办法虽然有不少需要进一步完善的地方，但在时机把握上却是非常及时。

商业地产受益试点效用有待观察

现在商业地产成为新的投资热点，很多人关心房产税对商业地产的影响。实施房产税肯定会对商业地产有或多或少的影响，关键看具体政策究竟如何。重庆目前的试点办法，主要是针对高端、高价住房和炒房，对商业地产尚未开征。这使得一些原打算投入别墅等高端住房的资金转而投资商业地产，商业地产反而成为房产税试点方案的受益板块。至于房产税的后续方案是否会抑制商业地产，还得看具体政策。若直接对商业地产开征，特别是较大范围、较大力度征收，那肯定会有很大的抑制作用。

由于最近政策密集出台，政策效用比较复杂，房产税试点的效用究竟如何，在短时间内很难分辨，实际上也不可能这么快充分显现出来。目前市场发展变化的前景不很明朗，企业方面有必要在产品定价、土地投资、开发规模、产品结构上保持审慎。从宏观面上讲，增大对普通商品房的开发投资力度，无疑是明智的一一当然要兼顾公租房的挤出效应。各类房屋投资者也应当更谨慎一些，提高风险意识，避免被后续出台的房产税试点或推广政策套牢后进退两难。对于政策面的主要建议是，在近期一系列政策落实到位、功效充分释放之前，最好不要急于出台更多的调控举措，给开发界、消费者、投资者一个进行观察、理解、调整的必要时间周期；同时避免因政策出台太频繁，使市场行情和市场预期信号紊乱，使未来的决策和执行更加两难。

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-全文完-