商业地产商招商部商铺定价原则及方法结构完整.pdfVIP

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商业地产商业物业租赁

定价原则和方法

一、前言

二、原则概述

三、定价目标

1、利润目标

2、市场占有率目标

3、树立企业形象、完善工程配套目标

四、定价方法

1、本钱导向定价法

2、竞争导向定价法

3、需求导向定价法

五、定价策略

1、低价入市策略

2、阶段提升策略

3、差异定价策略

4、分级价格控制策略

六、市场租金评估工具

七、分层分业态租金体系定位

八、结论

一、前言

商业物业需要一个反映商铺租金水平、波动幅度和变动趋

势的指标工具，为企业及管理部门提供决策及参考的依据。

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通过指标工具可以使企业及管理部门能够及时了解影响商

铺变化的因素及其程度；透析商业地产现状，预测商业地产未

来开展形势。尤其是区域型商业地产通过指标工具能够深入到

具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测

误差，使最终数据更具有借鉴意义。

二、原则概述

定价原则，是市场营销组合中一个十分关键的组成局部。

租金通常是影响交易成败的重要因素，同时又是市场营销组合

中最难以确定的因素。企业对商铺定价的目标是促进成交，获

取利润。这要求企业既要考虑本钱的补偿，又要考虑承租商对

租金的承受能力，从而使定价原则具有租赁双方双向决策的特

征。

商业地产工程的本钱构成比拟复杂。所以定价原则确实定

一定要以科学规律的研究为依据，以实践经历判断为手段，在

维护开发商和承租商双方经济利益的前提下，以开发商投资回

报及承租商可以承受的水平为基准。

此外，租金还是市场营销组合中最灵活的因素，它可以对

市场作出灵敏的反映。

三、定价目标

定价目标是指企业通过制定一定水平的租金，所要到达的

预期回报及利润的目的。一方面，它要效劳于商业工程营销目

标和企业经营战略；另一方面，它还是定价方法和定价策略的

依据。商铺定价目标一般有利润目标、市场占有率目标、树立

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企业形象目标等几种不同的形式。

（一）利润目标

利润目标是企业定价目标的重要组成局部，获取利润是企

业生存和开展的必要条件，是企业经营的直接动力和最终目的。

利润是个综合性很强的指标，尤其对商业工程而言，利润最大

化不是短期定价目标，而是企业长期奋斗的方向。由于商业地

产定价受经济环境的影响，繁多的变量会增加定价的难度，因

此，需要动态地分析工程的部条件和外部环境。不能单纯定位

于工程利润，无视市场相关因素和企业经营战略。

（二）市场占有率目标

市场占有率，又称市场份额，是指企业的工程占整个行业

的百分比，是提升品牌价值的工具。市场占有率是企业经营状

况和企业产品竞争力的直接反映。作为定价目标，市场占有率

与利润的相关性很强，从长期来看，较高的市场占有率必然带

来高利润。市场占有率目标在运用时存在着保持和扩大两个互

相递进的层次。

（三）树立企业形象、完善工程配套目标

以较低且稳定的租金完善商业工程的配套，树立企业及工

程的整体形象，有利于在行业中树立长期的优势。一般情况一

样区域的商业地产中租金弹性不大，但受其他因素影响，需求

量波动很大。较低且稳定的租金给人以企业信誉高、企业经营

稳健的印象。良好的形象是企业无形的资产，只有精心维护，

才能源源不断地创造产品附加值。品牌竞争是高层次的竞争，

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