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物业设备设施维护保养方案全文

物业设备设施维护保养方案全文:设备在于管理,好的设备若得不到及时

维修保养,就会常出故障,缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运

行安全,最大限度地发挥设备的有效使用功能,因此,对设备进行维修保养,建

立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。一、设备设施维保计划的建立1、实

施设备的维护保养首先要制定维护保养计划1)制定维修保养计划的准备工作内

容:确定要维护保养的设备,应按照设备系统分化的设备档案,通过设备档案可

全面了解设备现状制定计划2)确定保养的内容:保养内容依据设备运行状态主

要是基于以下三个方面:一是政府部门相关法规规定的保养内容,二是设备运行

运转情况,尤其是设备出现故障的信息,这是制定维保计划时重点关注的内容。

三是设备运行周期,也就是季节保养。2、《设备设施年度维护保养计划》制定原

则:1)设施设备使用频率2)设施设备运行状况(故障隐患)3)维养工作的合

理时间(避开客户使用大的时间段、节假日),具体实施维修保养的时间4)维

修保养项目及内容5)备品、备件计划,预计费用设备的日常、定期维护保养

工作是工程设备管理工作中极其重要的部分,它直接关系到设备能否可靠正常运

转;同时,对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处,

确保各类设备安全正常运行,工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计

划》,并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。二、设备维护保养

的类别:设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修(一)设备的维护保

养1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主,在就是以

运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。

2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作(二)设备的计划检

修设备计划检修是建立在设备点检基础上的1、设备点检按设备运行参数和点检

方式经行,可以停机检查和随机检查,检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可

以使用仪器仪表进行点检。2、计划检修是对正在使用的设备,根据运行规律及

检点的检查结果确定检修周期,以检修周期为基础编制检修计划,对设备进行

积极的、预防性的修理。计划检修工作一般分为小修、中修、大修三、设备保养

管理规程(一)、实施目的:规范各系统设备设备保养工作,保证设备设施正常

使用。(二)、职责:1、项目部经理或专业工程师定期对设备保养计划执行情况

进行检查。2、项目工程专业根据设备保养计划安排保养工作,并认真执行各项

保养工作。(三)、保养管理规程1、保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发

性故障应在4小时内排除,保养设备影响客户正常工作生活时,需要在保养前提

前通知客户。2、按照保养计划调整运行设备,安排专业人员做好准备工作,准

备工具、备件及技术资料。3、大型设备保养工程负责人必须现场督导,进行技

术指导,保证维修人员安全及维修质量。4、保养工作前认真阅读设备技术资料,

严格按照设备操作规范实施。5、根据系统的特点重点做好除尘、润滑、更换老

化部件、紧固螺丝等工作。6、工作过程中注意环保,对有害气体、垃圾等的排

放必须加以限制。7、注意用电、防火安全,如需烧焊,需办理动火证,严格遵

守动火作业规定。8、配电设备维修保养严格按照供配电系统设备保养计划进行

辖区设备的保养,工作过程中应严格遵守电气作业规程。9、对供配电设备设施

进行检修保养时,应严格遵守《北京地区电气规程汇编》和《供配电设备设施安

全操作规范》的各项要求操作。10、高压开关柜、继电保护、变压器、避雷器的

绝缘和性能测试项目由外委完成。一般为1~2年一次。11、高压开关柜、变压器、

避雷器、低压配电柜维修保养及清洁由变配电室值电工负责,一般为每年一次。

12、设备的维保用料或更换主要部件必须记录在账。13、保养计划要根据项目运

行的时间安排,保养应尽量不影响到正常运行,在安排保养计划时根据季节的变

化,安排设备停机进行保养。14、按计划进行各设备的全年维修保养工作,每次

保养时认真填写工作日期、保养内容、检修记录,工程负责人要签字确认。四、

设备设施的保养计划实施:设备设施保养的实施则应该按照维护保养计划进行,

在具体开始之前要对工作进行分解,准备好相关材料,包括保养项目、保养标准、

保养周期等,实施维保后要进行验收和记录。一、水泵房设备维修保养:比如每

年的4月、10月份应对大厦内所有水泵机组进行一次清洁、保养。1、电动机维

修保养:a)

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