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物业服务合同存在的法律效力问题综述

目录

TOC\o1-2\h\u25997物业服务合同存在的法律效力问题综述 1

30341（一）物业服务合同的法律体系不健全 1

327581.对物业合同性质认定较模糊 1

124852.国内尚未制定专门的法律制度来规制物业管理法律关系 1

28777（二）物业服务合同主体的法律地位不明确 2

20217（三）物业服务合同安全保障义务较模糊 2

245131.安全保障义务的主体比较狭窄 2

228262.安全保障义务内容不清楚 3

5663（四）物业服务合同任意解除权行使不合理 3

（一）物业服务合同的法律体系不健全

目前，虽然国内的物业服务合同已经存在了相当长的一段时间，但是国内的法律体系对于物业服务合同的内容却缺乏系统的规范，与物业服务合同相关的法律体系不健全，具体表现在以下两个方面：

1.对物业合同性质认定较模糊

物业服务合同是无名合同。当前法律界对于物业服务合同的性质存在定位不清晰的问题，尚且无法将物业服务合同准确定义和归类，长期将其作为委托合同、混合合同等性质来看待。[7]国内相关部门所制定的法律规章制度都带有明显的行政法规的特质，站在行政管理的角度来管理物业服务行业，约束合同双方行为，平衡双方利益。物业服务合同属于民事法律关系范畴，长期由行政法规来管理，不利于物业服务合同的可持续发展，限制了法律管理的效果。[[]

[]曹东忠.论物业管理合同的变更和解除[J].中外企业家,2016(1)：85.

2.国内尚未制定专门的法律制度来规制物业管理法律关系

在当前的司法实践中，在业主组织尚未成立的前期物业管理期间，开发商聘用的物业服务企业通常与其有关联关系。开发商常常利用其关联企业就小区业主共有财产签订长期合同，剥夺业主对共有财产的实质控制管理权。《物业管理条例》等都被大量应用，但是比较分散，不够统一，加上各地区经济发展水平不一，都是根据本地社会发展水平来制定地方性法规，导致在物业服务合同管理方面出现不科学、不合理的状况，在现实生活中也难以处理好物业公司和业主之间出现的冲突，法律制度不完善的情况长期存在。

（二）物业服务合同主体的法律地位不明确

当前，根据现行法律制度，物业服务合同主体法律地位难以确定，所以在司法实践中遇到更多问题。

第一，业主大会的法律地位比较模糊。对于一定区域内的业主来说，业主大会是极其重要的自治组织，相关法律也规定了这一组织的成立条件和成立流程，业主大会可以决定物业服务企业的选聘与解聘，业主大会代表着全体业主共同的主观意思，但是对于业主大会的法律地位，现行法律中并没有对此进行明确的规定，加上业主委员会、各个业主等主体存在，相互之间的法律关系纠缠在一起，难以得到有效的解决。因为业主大会在法律上的法律地位不清晰，所以业主大会所拥有的法律权利和义务也难以被真正有效落实。[8]

第二，业主委员会的法律地位不清晰。《民法典》列举的业主大会决议事项系不得授权业主委员会决定的事项，其目的在于保护业主共同利益，因此业主大会不得授权业主委员会选聘物业服务企业。业主大会可以授权业主委员会进行选聘物业服务企业的准备工作，但最终选聘物业服务企业的决定应由业主大会作出。但是现行管理像制度对于业主委员会的性质没有明确规定出来。业主委员会没有代表全体业主主观意思的能力，但是其行为却需要由全体业主所承担，如果业主委员会代表全体业主和物业公司签订某合同，如果业主因为不知晓合同内容而提出异议，该合同是否具有法律上的约束力成为一个有争议的问题。业主委员会可以发起诉讼，具有诉讼主体资格，但是其是否可以成为诉讼的主体或客体，也存在很大的争议。[9]

（三）物业服务合同安全保障义务较模糊

1.安全保障义务的主体比较狭窄

业主和物业服务公司签订物业服务合同后，物业公司需要严格根据合同内容规定履行自身的义务，做好小区建筑物和相关设施的管理，维护好小区内部人员的日常行为，满足广大业主对于小区环境的需求。在现实活动中，在一定物业服务区域内活动的人都参与到物业服务活动中，所以都要对其进行安全方面的保障。[10]现行法律对于“业主”的范围进行了明确的规定，业主一般就是在实际上已经取得房屋所有权的人员，但是在实践中，物业服务区域内往往还会出现其他种类的人员，比如业主朋友、家政人员、维修人员、来访人员等，如果这些人员在在区域内出现人身或财产损失时应该如何进行保障。[[]

[]陈文.物业服务合同若干法律问题研究[J].现代法学,2018(2):156.

2.安全保障义务内容不清楚

在一定区域内开展物业服务，往往会涉及到人、物等多种因素，所以时常在安全保障义务方面出现一些纠纷，比如物业服务区经常出现这样的场景：有业主长时间被困在电梯内，而承担物业服务义务的物业公