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一级土地开发的信托创新

信托产品特性

信托术语信托：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为委托人：委托信托财产的具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织受托人：接受、管理、运用及处分信托财产的具有完全民事行为能力的自然人、法人受益人：享有信托受益权的自然人、法人或者依法成立的其他组织信托财产：受托人因承诺信托而取得的财产

《中华人民共和国信托法》规定：?第五条????信托财产不属于信托投资公司的固有财产，也不属于信托投资公司对受益人的负债。信托投资公司终止时，信托财产不属于其清算财产。第六条?信托不因信托投资公司依法解散、被宣告破产或者被依法撤销而终止，也不因信托投资公司的辞任而终止。??第三十四条?信托投资公司应当为委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料保密。第三十五条?信托投资公司应当将信托财产与其固有财产分别管理、分别记账，并将不同委托人的信托财产分别管理、分别记账。

符合法定条件的财产被信托后，就进入了一种破产隔离和债务隔离的状态，具有高度的平安性信托产品除了能为投资者提供正常的投资回报外，实际上还为投资者的这局部财产提供了平安防护

债务追索财富信托平安性防护

公益基金、养老金、社会保险等公共资金适合以信托方式管理：通过信托机构的专家理财，获取最大收益使资金免受委托人内部和外部因素的干扰而独立存在，持久发挥功能，确保社会成员作为受益人的利益，对于社会的稳定和开展有重要意义

信托公司功能

《信托公司管理方法》规定信托投资公司的具体业务范围：资金信托业务〔融资〕经营动产、不动产及其他财产的信托业务投资基金业务中介业务证券承销业务经济咨询业务以固有财产为他人提供担保?中国银监会批准的其他业务

一级土地开发信托融资案例

北京CBD土地开发整理资金信托方案

广阔投资者北京国投贷款利息、本金现金信托收益CBD土地整理储藏中心担保措施担保贷款交易结构图

土地一级开发收益权信托优先受益权转让

股东将A公司股权设立信托增信增信转让信托优先受益权集合资金信托方案J1购置优先受益权土地一级开发权设立信托A公司获得土地一级开发权资金特定对象受让次级受益权第一阶段:土地一级开发前期

土地入市交易A公司收回本钱、取得收益回购优先受益权股权信托终止第二阶段:土地一级开发后期

土地交易A公司希望继续二级开发将一级开发优先受益权与股权信托受益权互换，并将相应股份转为优先股A公司继续二级开发第三阶段A模式:二级开发

回购优先受益权土地交易关联公司B取得二级开发权A公司收回成本取得收益股权信托终止资金集合资金信托计划J2向B公司增资第三阶段B模式:二级开发

股权投资方式

社会普通投资人资金P增信集合资金信托计划J1J1向A增资(P以优先股形式)A公司获得土地一级开发权资金特定对象资金T第一阶段:一级开发前期

土地入市交易A公司收回成本、取得收益股东回购股权第二阶段:一级开发后期

土地交易A公司希望继续二级开发集合信托计划继续执行第三阶段:A继续二级开发

案例分析：白家庄土地一级开发收益权信托优先受益权转让

开发商将土地一级开发收益权2亿元设立财产权信托，土地一级开发受益权分为优先受益权和次级受益权。委托信托公司资本市场转让优先受益权，筹集资金1亿元；开发商或起关联单位购置局部次级受益权1亿元。对土地一级开发的收益进行分配时，优先受益权按事先约定的收益率优先受偿，剩余收益归次级受益权持有人和开发商所有

转让期满，开发商一次性回购投资人所购置的土地一级开发优先受益权，或者由开发商指定单位受让。

开发商现股东作为委托人，将开发企业的绝对控股权〔80%-95%〕信托给信托公司，受益人为优先受益权投资人，如果受益权转让期满时，开发商不能按时回购优先受益权，信托公司将处置开发企业的股权，处置所得资金用于归还优先受益权投资人的本金和收益

工程选择一般原那么土地使用用途明确，权属清楚，符合用地规划一级开发公司经有权机关批准、核准或备案文件公司具有相应资质，法人治理结构完善，信用良好工程预期有较好市场前景信托公司聘请独立的房地产咨询和评估机构——咨询机构对待融资的地块进行评估，确定市场前景良好。