城市规划综合技术经济指标课件.ppt

;对天然障碍除道路外的人工设施一般均算至边界，对周围或区内现

有的道路用地究竟是哪种情况来划归要根据道路与该住宅区关系来确

定，可参照居住区的分级标准来进行。当确定居住区的用地界线时，

不论是在居住区内还是在居住区外城市级的道路均不计入居住区的总

用地中（即算至道路红线）；居住区级及其居住区级以下道路则全部

计入居住区总用地；当确定居住小区的用地界线时，在居住小区外围

的居住区级道路计入一半（即算至道路中心线），而在规划的居住小

区内部（之间）的居住区级道路则全部计入居住小区总用地，居住小

区级及其居住小区以下级道路则全部计入；当确定居住组团的用地时，

在居住组团外围的居住小区级道路计入一半（即算至道路中心线），

而在规划的居住组团内部（之间）的居住小区级道路则全部计入居住

组团总用地，居住组团级及其居住组团以下级道路则全部计入；

其他人为划定的界线一般指那些无特殊标识物的界线，如征地线，

规划界线等。

;住宅建筑用地

住宅建筑用地是指包括住宅基底在内的住宅前后左

右必不可少的用地。住宅建筑用地前后的界线一般以日

照间距为基础，各按日照间距的二分之一划定计算；住

宅建筑左右的界线一般以消防通道要求为条件，参见第

五章“空间”中的“建筑间距”部分。因此，住宅建筑用地实

际上是住宅本身的占地加上住宅前后左右的宅间通道、

绿地、住户底层的私院和部分或全部的住宅院落用地。;

（3）道路广场用地

——用地外围为城市支路或居住（小）区级道路，道路面积按红线宽的一半计算

——规划用地内的居住（小）区道路按红线宽度计算

——组团级（与没有人行道的小区级）道路按实际宽度计算

——回车场、停车场应包括在道路用地内

注意：宅间路计入住宅用地

公建用地内的车行道计入公建用地

公共绿地内的人行道计入公共绿地;公共服务设施用地

公共服务设施用地一般按其所属用地范围的实际线

来划定。当其有明显的界线时（如围墙等），按其界线

计算；当其无明显的界线时，应按其实际占用的用地计

算；包括建筑后??道路红线的用地。

道路用地

道路用地指在住宅区界线内所有道路的红线或路幅

界线内的用地，并除去应该计入住宅建筑用地内的宅间

通道和公共服务设施，以及市政设施用地范围内的专用

道路用地（如有回车场也应该计入道路用地中）。

住宅区的道路用地有时也将停车用地（机动车停车）计入在内，称道路停车用地。;停车用地

住宅区的停车用地一般指机动车停车用地，而且通常计算为停车用地的是在独立地段安排的、较为集中的停车场用地，但公共服务设施和市政设施的专用停车用地则应计入公共设施用地。

路边停车位、回车场边停车位、住宅底层停车库（位）等一般不计入停车用地而相应地计入道路用地和住宅建筑用地；地下或半地下停车库则按复合土地利用的方法按比例划分计算。;;;项目;续上表：;续上表：;续上表：;城市居住区用地平衡表

（国标《城市居住区规划设计规范》）;2.建设强度指标

2.1建设强度指标内容：容积率、建筑密度、总建筑面积

2.2容积率体现和控制着住宅区建筑总量

2.3建筑密度

改容积率成为开发商违规开发的重要方法。

;毛容积率和净容积率;容积率内涵特性

???（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

???（二）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

???（三）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

;问题一：

容积率与建筑密度的关系？？;问题2：

容积率和建筑密度设多少才合理？;城市居住区容积率、建筑密度控制指标表

（国标《城市居住区规划设计规范》）;;问题三：代征用地是否要纳入指标计算？;问题四：小区内那些面积要计入容积率;新概念：泛容积率;;;;3.环境指标：

3.1环境指标内容：

绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、

人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面