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第二节贷款人对贷款的评价（一）直接收入还原法直接收入还原法是将求算得到的净营业收入直接转化为资产价格。计算公式为：资产价格=期望净营业收入/资本化率=I/R整个估价过程可以分成净营业收入、资本化率和价格的求算。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第二节贷款人对贷款的评价1.净营业收入的求算2.资本化率的求算（1）市场比较法（2）毛收入乘数法（GIM）计算公式为：V=I×GIM其中，GIM=售价毛收入房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第二节贷款人对贷款的评价（3）投资权重法资本化率的计算公式为：R=KL/V＋（1-L/V）ROE其中：R为资本化率；K为抵押贷款常数；L/V为贷价比；ROE为自有资金收益。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第二节贷款人对贷款的评价3.价格计算4.资本化率求算中存在的问题（1）资料收集误差（2）房地产折旧（3）收益及售价的变化（4）收入的多种形式房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第二节贷款人对贷款的评价（二）收益资本化法这种方法将估算的多年现金流（包括终结收入）转化为收入现值，资本化率为未来收益同资产现值的比值，在选择一定的贴现率后，按照下式求算房地产现值：V=CF1/（1+i）+CF2/（1+i）2+CF3/（1+i）3+...+CFn/(1+i)n其中，V为现值；CF为一定期段的现金流；i为贴现率；n为期限。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第二节贷款人对贷款的评价1.预测现金流贴现法2.贴现率的计算房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第二节贷款人对贷款的评价三、贷款标准通常金融机构通过相应指标来评价：房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材申请人经营历史区位及建筑物市场状况最高贷价比最低保本点单位面积最高贷款额可能的空房损失营业费用比率估价结果准确性盈利潜力可接受的贷款期限金融机构审批贷款申请的指标（表6-10）第二节贷款人对贷款的评价（一）借款人和房地产主要从以下几个方面评价：借款人经营历史是否符合放款人要求；预抵押房地产是否可接受，主要从区位、设计、建筑物质量及维护几个方面来评价，不良的维护管理常使房地产价值降低。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第二节贷款人对贷款的评价（二）最高放款额1.贷价比2.还债率3.保本点计算公式为：保本点=（营业费用+债务）/可能毛收入4.单位面积贷款额房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第二节贷款人对贷款的评价（三）其他指标的合理性1.空房和收租损失2.营业费用比率3.放款人经济预测房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第三节借款人评价和决策一、决策过程及主要决策因素借款人评价主要是衡量投资的收益及风险，投资的收益受很多因素的影响，而风险的影响因素则更多。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第三节借款人评价和决策借款人投资评价过程图（图6-2）房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材根据投资意向确定收益和风险选择融资结构及贷款自有资金比率预测营业和终结现金流计算收益率及盈利率衡量风险贷款评价结果、购买、谈判和拒绝第三节借款人评价和决策二、收益衡量指标（一）传统方法最简单的盈利性分析就