房地产估价（第二版）.pptVIP

9.3.2 指标体系的基本架构在房地产和市场评级指标体系中，从上至下的支配关系形成递阶层次，最上层的为目标层，最下层的为指标层，中间的层次为准则层。房地产和市场评级最根本目标——获得长期稳定的经济效益 由多个分支目标合成指标层准则层目标层可进一步划分特性：可直接衡量各项目的效果通过因素属性值反映到此层根据房地产用途可分为：居住类房地产商业类房地产工业类房地产综合类房地产分类的基本依据：每种类型房地产所产生的毛收益，即以可持续方式分别获得的净租金（主要用途的毛收益比例应不少于2/3）分类的基本思想：潜在购买者或投资者通常以资产所能产生的最高收益为基础评价房地产、机会及风险，建筑物中不同面积比例的重要性次之。9.3.3 房地产和市场评级体系分类9.4 房地产和市场评级影响因素9.4.1 市场状况 市场状况是指影响房地产和市场评级结果的宏观因素，包括自然因素、区域经济发展水平、城市规划、城市吸引力及投资潜力、社会人口发展、产业政策与导向、细分市场供求状况等。自然因素宏观经济因素社会人口因素政策环境细分市场状况9.4.2 区位因素区位因素描述了房地产在相关市场上的中期销售前景，因此应针对不同类型分别确定区位标准。可进一步划分为宏观区位和微观区位。微观区位适宜性交通设施区域配套设施环境质量9.4.3 实体特征实体特征不仅包括建筑质量、设备设施、维修状况等技术特征，还涵盖了节能环保性及建筑风格。实体标准通过考察与潜在使用者的关系来分析，并同关联细分市场的数据进行比较。建筑质量设备设施其他内部因素宗地条件9.4.4 收益能力收益定义为房地产收入与支出的差额，它被用于偿付贷款、投资或股利支付。对于租赁房地产而言，收入为租金价值，支出是与房地产直接相关的各种运营成本。开发商及运营商水平使用者状况空置状况运营费用9.4.5 居住类房地产评级指标体系影响居住类房地产评级的主要区位因素生活服务设施和教育配套设施的完备程度。公共交通便捷程度。环境质量。9.4.5 居住类房地产评级指标体系影响居住房地产评级的主要实体因素朝向与楼层。设备设施。内部装修。在定义了房地产评级的基本影响因素之后，结合住宅的特点，可将居住类房地产指标体系进一步细分为32个指标。9.5 房地产和市场评级方法研究9.5.1 评级方法的选择本章在各指标权重的确定上采取德尔菲法（DelphiModel）。这种方法既保持了专家会议法、头脑风暴法的优点，又克服了这些方法易受专家之间心理干扰的弊端。本章在对评级因素的权重进行专家调查时，选取了房地产专业的学者、银行界人士、房地产估价师、政府官员等各类专家。9.5.2 房地产和市场评级模型的建立表9.6 案例分析9.6.1 项目概况项目名称：新城·国际公寓项目地址：北京市朝阳区朝外大街6号项目类型：高档住宅目标居住者：商务成功人士为主，30～45岁，家庭成员简单，受教育程度高，认同西方文化以及西方中产阶级生活方式，工作节奏快，收入高（40万元/年以上），事业处于上升期，且有发展潜力。项目区位：地处北京市商务中心区，CBD的核心区，是北京最好的区位。9.6.1 项目状况

土地状况：总占地面积105000m2，总建筑面积320000m2，其中住宅面积300000m2，公建配套20000m2。容积率305，公寓总数1800套，商住总套数200套，机动车位2000个。绿化率42.7%，小区内无污染。开发状况：新城·国际公寓共分四期开发，一期隽园2004年6月入住，二期雯园2005年6月入住，二期二组团翰园2007年5月入住，三期桦园2008年3月入住,四期具体开发日期还没确定。开发商和运营商：本项目的开发商为北京万置房地产开发有限公司，其投资组合为北京万通实业股份有限公司和香港置地集团。物业管理公司为第一太平戴维斯物业顾问行。现金流：本项目三期2007年销售均价为35000元/m2，已基本售完；平均租金为20美元/m2·月，一二期出租率达到90%以上。物业费为6.50元/m2·月。本项目的租金水平及运营费用与该类型公寓的市场标准基本一致，并具有较高的升值潜力。9.6.2 案例评级市场状况最终评级为3（较好）区位因素最终评级为2（好）实体特征最终评级为2（好）收益能力最终评级为2（较好）综合以上四个准则层的评级本案例的房地产评级为3×30%＋2×30%＋2×25%＋2×15%=2（好）9.6.3 评级结论新城·国际高级公寓的最终评级结果为2(好)，说明该房地产具有非常乐观的销售前景，低风险，在当前市场中具有