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土地房地产产权房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材关键术语不动产产权与经济效益之间的关系如何？我国目前的土地所有权有几种类型？各自特点如何？什么是土地的他项权利？论述法学、经济学对产权界定的差异及共性。房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材复习思考题房地产经济学

（第二版）谢经荣吕萍乔志敏编著房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材第八章房地产制度重点问题土地制度的形成、演变过程土地制度目前存在的问题及制度创新探讨住宅供给与保障制度住房金融制度住房制度改革房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材第一节土地制度土地制度是关于土地所有、土地使用等方面的制度规定，即以土地为核心，对由于占有、利用土地等行为而产生的人与人之间的关系的制度性规定。资本主义的土地制度，最显著的特征是土地私有；而社会主义的土地制度，最典型的特点是土地公有。房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材第一节土地制度一、土地所有制土地所有制是有关土地所有权制度的法律规定，它反映的是在土地使用权形成、交易等过程中形成的人与人之间关系的制度性规定。（一）土地所有制度的建立与现状城市土地所有制的建立与现状农村土地集体所有制的建立与现状土地所有权虚设集体的受益边界模糊三元地权结构，国家、集体、农户对土地的权属不清农村土地国有制的建立房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材第一节土地制度（二)土地所有制度改革与完善城市土地所有制度的完善城市土地国有化的优越性：有利于维护社会主义生产资料公有制；是适应社会化大生产、合理利用城市土地资源、进行城市经济建设不可缺少的前提条件；有利于城市土地的统一管理。土地所有制度的完善目前土地集体所有制度改革的主要方针是：维护和加强农村集体土地所有制，搞活土地使用制。房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材第一节土地制度（三）港澳台的土地所有制香港土地所有制澳门土地所有制台湾土地所有制房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材第七章房地产产权重点问题产权的概念与其演变土地使用权与土地所有权房屋所有权和产权属性国外的房地产产权房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材第一节产权理论一、产权（一）民法中的产权定义我国《民法通则》中将财产权分为三类：财产所有权和与财产所有权有关的财产权、债权、知识产权。（二）普通法中的产权定义房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材（三）产权经济学中的产权定义产权经济学家对产权没有一个统一的定义，较具有代表性的有：产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。产权是指所有权、使用权、管理权、分享残余收益或承担负债的权利、对资本的权利、安全的权利、转让权以及尚未列举的一些权利。房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材第一节产权理论产权由对财产进行利用、收益、转让的权利或权力组成。产权是描述人们或厂商可以对他们的财产做什么的法律规则。产权不是指人与物之间的关系，而是指由于物的存在及关于他们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系准则。产权意味着所有者能按照自己意愿使用或者转让财物的权利，只要所有其他人的私有财产的物质性能或用途不受影响，并为别人抵制或转移这种影响留下充分的余地。房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材第一节产权理论二、产权与经济效率（一）完全（整）产权概念市场经济下的商品及服务交易，实质上是产权交易。一项完全产权是指对某一财产具有可以完全实施的排他性（独占性、专有性）的使用及收益权、自由的转让权。（二）交易费用（成本）概念交易费用是指在产权交易过程中，寻求买方或卖方、买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材第一节产权理论（三）科斯定理美国法学教授罗纳德·科斯在论文《联邦通讯委员会》（1959）中提出“权利界定是市场交易的前提，促进产出最大化的结果与法律判决无关”。后来他又在《社会成本问题》（1960）一文中复述了这一观点，并说明这一结果取决于零交易费用的假设。斯蒂格勒将科斯定理表述为：在完全竞争条件下，私人成本与社会成本将相等。也就是说，如果交易费用为