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房地产开发如何准确确认销售收入

一些房地产开发企业在进行年度所得税汇算清缴时，对销售收入具体确认理解不

准确，还存在按照原税法规定预售收入的概念理解并判断确认销售收入，出现申

报错误。《国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发

〔2009〕31号，以下简称《办法》）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销

售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，按不

同结算方式分别在收到款项时或合同约定应收款项时确认收入。现结合文件进行

说明。

 取消预售收入的概念

 按照新税法实施前房地产企业所得税法规定，开发产品完工前的收入为预售收

入，完工后才按规定确认销售收入。而国税发〔2009〕31号文件规定，开发企

业只要按照房地产销售相关规定与销售对象正式签订了《销售合同》或《预售合

同》，不管开发产品是否完工，税收上均确认销售收入的实现。虽然会计核算方

面存在预售收入或预收账款，但在企业所得税方面，只有完工前销售收入和完工

后销售收入的概念，而不再有预售收入的概念。按照《办法》第三条规定，房地

产开发经营业务包括土地的开发和建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、

附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之

一的，应视为已经完工：

 （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

 （二）开发产品已开始投入使用。

 （三）开发产品已取得了初始产权证明。

 完工前销售收入仍要预计毛利额

 虽然取消预售收入概念，但由于开发产品完工前发生的成本费用尚未结算，企

业会计上无法计算产品成本，税收上也无法计算计税成本。因此，《企业所得税

法》规定，对完工前确认的销售收入还是采取预计计税毛利额的方式计入当期应

纳税所得额计算缴纳所得税。《办法》第九条规定，企业销售未完工开发产品取

得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期

应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收

入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入

当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

 如某房地产开发企业2008年取得开发产品完工前销售收入1000万元，当地省

级税务机关确定的计税毛利率为15%。则当年预计成本为850万元，计税毛利额

为150万元应计入2008年度应纳税所得额，按规定减除相关税费后缴纳企业所

得税。如2009年开发产品完工，该部分的实际计税成本为800万元，则会计上

在结转销售收入1000万元同时，确认成本为800万元，实现利润200万元。税

收上允许减除2008年预计的计税毛利额150万元，其差额50万元计入2009年

度应纳税所得额。

 完工前销售收入可作为三项费用计算基数

 按照《企业所得税法》规定，企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费是

以当年实现的销售（营业）收入为计算基数的。房地产企业当年实际发生的广告

费和业务宣传费，可以在不超过销售收入15%范围之内税前扣除，超过部分可以

结转到以后年度扣除；企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照

发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5permil;。房地

产企业在开发产品完工前，一般会要发生大量的广告费、业务宣传费以及部分业

务招待费，如果取得预售账款需要预计计税毛利额，同时相应的三项费用又不允

许税前扣除的话，势必会增加预售年度的应纳税所得额，加重房地产企业的资金

负担。《办法》第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产

预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，房地产企业可以按

照税法确认的销售收入为基数，计算上述三项费用的当年扣除数额，按规定税前

扣除。以上述举例为例，2008年企业完工前销售收入为1000万元，允许税前扣

除实际发生的广告费和业务宣传费限额为150万元，业务招待费限额为5万元。

但是，按照不重复计算扣除的原则，当企业会计上将完工前销售收入转为企业产

品销售收入时，不得再重复计算该部分收入基数。

 需要提醒注意的是，房地产开发企业在进行年度所得税汇算清缴填写申报表时，

要将完工前的销售收入填入其他视同销售收入，将预计计税成本填入其他视同销

售成本。这样，就可以将完工前的销售收入纳入三项费用的计算基数。因上述填

表已经调增预计计税毛利额，因此，在填写其他调整预计计税毛利额时，要做相

应的调减处理，避免重复计算计税毛利额。