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檀州家园产品营销思路
北京中广信地产效劳机构
前言
感谢地雅集团给与我们就檀州家园工程再一次
提案的时机，让我司有时机就该工程在研究近期市场
变化、需求变化的根底上更新该方案的产品、营销方
案，我司将不遗余力的协助您将工程做到最好！
区域篇
一回溯市场特征
市场新的变化
区域篇回溯传统市场特征
1.位置聚集,配套共享
郊区化扩张
经济型别墅
新兴区域
高密度聚集
101国道
区域篇回溯传统市场特征
2.工程体量较小,销售周期长
区域篇回溯传统市场特征
3.工程定位\产品定位不准确
4.整合营销能力弱
5.案场管理懈怠
房地产市场呈现一种被动等待的买方市场
区域篇新的市场变化
1.土地供给及新盘放量
5年市场的集中放量,造成了消费底数
密云县城内土地后续供应能力较弱有限的密云房地产市场的消化不良
区域篇新的市场变化
2.房地产运行趋势
潮水般的城市化进程、经济的稳步发展、居民可支配收入的不断增加、房地
产投资成本的增加，07年市场将会是一种震荡上升走势，但总体幅度较小
人口底数有限，现有的供给仍有一定的存量，2006年底，全市住宅空置
面积6.26万平方米，07年空置率依然继续增加，在大面积住宅表现尤为明显
趋势：整体市场竞争剧烈，时机与风险并存
区域篇新的市场变化
3.价格两极分化，平缓上
单位：元/平米
区域篇新的市场变化
从2024年以来，各盘明显呈现价格上扬趋势；
比照06年，今年涨幅率有一定回落；
市场仍存在获利空间，但由于市场房地产产品替代
性强，性价比仍是工程竞争要素。
区域篇新的市场变化
4.产品走势
2006年，从推出的楼盘看，高层、小高层的比重加大，
多层成为稀缺房源，导致多层价格明显攀升，与小高
层、高价位拉近，价差幅度不大
经过十几年的多层楼盘的流行后，土地的稀缺性将
得越来越多的楼盘定位在小高层、高层时，高层住宅
已成为必然的发展趋势
高层居住将引导住宅新概念，高层居住理念的形成，
又对地产市场提出了新的要求，那就是住宅的精品化、
概念化，
区域篇新的市场变化
5.需求具有不可替代性和多样性
距北京30元过路费较高的交通本钱决定了普宅市场的主
力需求以密云本地消化为主,北京市内的客源有培育的潜
力,但不可替代
交通本钱决定了北京市内客群房地产需求以度假,投资及
退休养老为主
区域篇新的市场变化
大量经济适用房性质的工
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