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明光市房地产研判报告2015.12

目录I.宏观市场土地市场竞争市场IV.本案研判

PART.I宏观市场明光城市概况人口增长经济发展城市规划

明光城市概况——明皇故里，生态酒乡明光市行政划分市辖4个街道明光街道、明西街道、明南街道、明东街道12个镇张八岭镇、三界镇、管店镇、自来桥镇、涧溪镇、石坝镇、苏巷镇、桥头镇、女山湖镇、古沛镇、潘村镇、柳巷镇1个乡泊岗乡东部社会服务区城市街道生产车间三中

明光城市地理交通——皖东地区重要交通枢纽，城区交通路网便捷城市未来综合发展轴主要有二条：其一是由京沪铁路、G104国道和蚌宁高速公路共同形成的发展轴带；其二是沿S309省道发展轴。地块位置沿城市南北纵轴明珠路，属城市发展中心片区，交通便捷。池河大道明珠路/双拥路G104G36G104G309G309

明光城市人口发展——全市常住人口持续减少，但城区常住人口持续膨胀，住宅需求在增加明光市人口现状从人口规模来看常住人口减少，户籍人口增加“六普”数据显示，明光市常住人口为532732人，同第五次全国人口普查（以下简称“五普”）2000年11月1日零时的569585人相比，十年共减少36853人，下降6.5%，年平均下降0.67%。明光市“六普”登记的户籍人口为648810人，同“五普”的616443人相比，十年共增加32367人，增长5.3%，年平均增长0.51%。从家庭户规模来看，户均人数不断减少明光市常住人口中共有家庭户170560户，家庭户人口为523619人，平均每个家庭户的人口为3.07人，比“五普”的3.55人减少0.48人。从人口分布来看城区人口膨胀，乡镇人口比重下降明光市常住人口分布差异明显，30%常住人口主要集中在市政府所在地明光街道，10年明光街道的常住人口增加了7.7个百分点；随着城区人口不断膨胀，城区住宅需求不断增加，为市区房地产发展提供市场空间行政划分常住人口（普六）占比市辖4个街道明光街道、明西街道、明南街道、明东街道19.15万人36%12个镇张八岭镇、三界镇、管店镇、自来桥镇、涧溪镇、石坝镇、苏巷镇、桥头镇、女山湖镇、古沛镇、潘村镇、柳巷镇32.87万人62%1个乡泊岗乡2.35万人2%

明光城市经济增长——经济总量偏小，房地产发展仍属于起步阶段房地产发展周期划分及特征人均GDP1000-3000美元3000-4000美元4000-8000美元突破8000美元房地产发展阶段启动阶段发展期快速增长期稳定发展需求特征刚需刚需+改善改善需求为主改善需求为主2009-2013.6明光市GDP统计150亿近年来，明光市GDP年增长率持续保持在10%以上，规划目标2016年达到150亿；2009-2012明光市人均GDP统计近年来，由于常住人口的不断减少，明光市历年人均GDP走势与全是GDP数据一致；规划目标注：数据来源：明光市政府信息公开网

经济社会发展过程中存在的问题——经济总量偏小，结构不优大企业支撑不足，上半年，全市规模以上企业中，总产值超亿元的仅有11家，超2亿元的仅有1家；服务业配套不强，限上商贸企业销售占全部社会消费品零售总额比重不高；大项目较少。上半年，全市在建亿元以上工业项目34个，仅占计划项目总数113个的30.08%。项目建设速度不够快，投产见效慢；企业发展水平不高。工业企业资源性特征比较明显，总体上仍未摆脱依赖资源发展的格局，全市矿产、农产品加工和纺织服装类企业较多，新兴产业和科技含量高的企业较少。产业间关联度不高，产业链不长，没有形成相对集中的规模化产业集群。随着常住人口的不断减少，工厂招工难的问题日益凸显；2009-2013.6明光市固定资产投资数据统计虽然2013年上半年，明光国民经济运行稳中有进，各项社会事业取得较大进步，但总体上来说，我市经济社会发展过程中还存在许多不容忽视的问题。注：数据来源：明光市政府信息公开网

明光市城市总体规划———东进、北扩、西连、南限城市用地发展方向为：以向东、北发展为主，适当向东南和向西跨池河发展，控制向南发展，呈“东进、北扩、西连、南限”之势。城市用地布局结构：规划形成“一廊二轴五区”的总体布局结构“一廊”——池河生态景观走廊“二轴”——池河大道、双拥路城市发展轴线“五区”——老城区、城东区、城北区、城南区和城西区商业服务建设用地行政办公用地物流仓储用地住宅用地工业用地地块城市空间拓展上，西有池河“屏障”，北、东有蚌宁高速公路阻碍，南有京沪铁路、城市给水水源地——南沙河水库生态敏感区制约，因此，城市空间发展需要考虑的“门槛”因素较多。AB老城区商业中心A新区商业中心B

老城区主要发展区域城东区城西区城南区城北区地块明光市板块格局及发展趋势———主要发展城东片区老城区：依托现状老城区，进行更