自然人异地不动产出租可以依规委托中介代开增值税发票【税务实务】.doc

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自然人异地不动产出租可以依规委托中介代开增值税发票【税务实务】

在这个特殊的日子，也就乘兴说说属于个人住房出租的增值税处理。

首先，其他个人住房出租属于以自然人（即其他个人）为纳税人的行为，根据目前的政策，还不需要办理独立的经营执照。在增值税纳税人的归类上属于个人中的其他个人，一般也称为自然人。在实务中，其他个人住房其实并不仅仅是指自然人个人的住房，还包括以自然人登记的家庭住房，两个或者以上的自然人共同购买的同一套住房等。通常，根据我国的国情，家庭住房多以户主的自然人身份登记，习惯上自然归类于其他个人纳税人。这里需要注意的，在增值税上的很多概念中，个人包括个体工商户和其他个人，许多人很容易混淆。

其次，自然人自行出租住房的开具增值税发票问题。自行出租住房的，除对象为其他个人外，可以向住房所在地主管地税机关申请开具增值税普通发票或者专用发票。

第三，其他个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产，根据《国家税务总局关于跨境应税行为免税备案等增值税问题的公告》（国家税务总局公告2017年第30号）规定，需要向承租方开具增值税发票的，可以由受托单位代其向主管地税机关按规定申请代开增值税发票。通俗地说，就是自然人委托房屋中介等单位出租的，可以由中介单位来代理申请代开增值税发票。

因此，自2017年9月1日起，自然人拥有的异地不动产，由于地缘较远等原因，委托相关中介单位出租的，承租方按照规定索取增值税发票的，受托的中介单位可以代理申请代开增值税发票，从而大大地方便了自然人异地出租的发票开具难题。

当然，对于在本地的，由于种种原因，自行打理比较麻烦的，也可以委托中介单位出租和代理开具发票。但是，这里需要注意的是，对于回租再出租和自然人出租给中介单位、中介单位再出租的“二房东”转租行为不属于代理出租行为，应由回租单位或者“二房东”中介单位对外开具增值税发票；如果自身单位需要向自然人索取增值税发票的，笔者认为也符合代理开具的规定。

总之，自2017年9月1日起，自然人出租不动产可以委托相关中介代理出租和代理向主管地税机关申请代开增值税发票，对于异地购置不动产的自然人是个巨大的利好，省去了诸多麻烦。

根据试点过渡政策安排，自然人出租除住房外的不动产，按照5％征收率计算增值税；出租住房的按照5％征收率减按1.5％计算增值税。