城镇土地分等定级.ppt

三、城镇土地分等定级（一）城镇土地的特殊性城镇土地的区位具有特殊重要性城镇土地具有两重性城镇土地开发经营的集约性土地分等定级与土地估价的关系二者从不同角度对土地的特性进行评价：土地分等定级：评定土地的使用价值；土地估价：评定土地使用价值在市场上反映出的价格。“城镇土地等”：反映该区域不同城镇之间利用土地效益高低的差异;土地等的顺序是在各城镇间进行排列。我国已统一对全国的城镇进行了土地等的划分，全国434个城市可分为7个等级，共分为10个等；“城镇土地级”：反映同一城镇内部土地利用效益的差异。土地级的顺序是在各城镇内部统一排列。城镇土地分等定级的对象城镇土地分等的对象是：城市市区、建制镇镇区土地；土地定级的对象：城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同进行评定。城镇土地分等定级的体系（1）土地定级原则1、综合分析原则诸要素与土地质量和效益的关系2、主导因素原则3、地域分异原则分析由于区位条件不同形成的土地质量差异4、土地级差收益原则5、定量与定性分析结合原则经验性的分析尽量量化；初步方案以定量分析为主。最终定案宜依靠定性分析。（2）城镇土地定级的步骤与内容城镇土地分等定级流程图：城镇土地分等资料调查的一般要求（1）除反映增长率的资料外，其他资料时限应在前2年内；应统一时限。（2）同一因素/因子的数据应口径一致。（3）调查资料应填入《城镇土地分等定级规程》规定的相应表格或调查手簿中。（4）必要的实地考察、补充校核工作。若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，称之为点、线状因素。包括：商业服务繁华影响度、对外交通便利度、公交便捷度、公共设施完备度、文体设施影响度以及道路通达度等;因素分值计算的基本原则作用分值与土地的优劣成正相关；分值体系采用0～100分的封闭区间；因素作用分值处理尽可能模型化。（3）点、线状因素因子分值计算方法在各因素内按规模或类型求出各点或线因素的功能分，其最大值为100;计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用或平均吸引范围，确定其影响半径；根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的作用分按相应的衰减公式计算各个相对距离上的作用分；点、线状因素作用分计算模型

线性模型：指数模型：—因素依附客体在某一相对距离上对定级单元的影响作用分值；—因素的功能分；—定级单元的相对距离；—因素依附客体与定级单元的实际距离；—因素依附客体影响半径。点状因素量化方法举例——商服繁华程度1、商服中心的划分（1）各级城镇应划分的商服中心级别数目如下表所示。（2）商服中心边界的确定在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华突变处的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界。（3）商服中心划分的要求城镇商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分。（4）商服中心划分的依据按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额等其他经济指标的高低衡量；利用已有的商服中心划分成果，并加以适当的修正，调整确定。2、商服中心规模指数的确定各商服中心规模指数用销售总额等经济指标按下式计算：式中：——k级商服中心的规模指数；——k级商服中心经济指标实际值或该级商服中心指标平均值；——最高级商服中心的经济指标。3、计算各级商服中心的功能分商服中心包含与自身级别相应的功能和低于其级别的各级功能，中心对土地繁华度影响由这些功能综合体现，并应以相应级别的功能分来衡量，中心内功能分按下式进行分割计算：式中：——某商服中心i级功能的功能分；——i级商服中心的规模指数；——次一级中心的规模指数；——最低级功能的功能分；——最低级商服中心规模指数。4、确定商服中心的服务半径商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按以下确定：市级商服功能的服务半径等于市级中心边缘到连片建成区边缘的最大距离；市级商服功能以外的各级功能的服务半径等于同级商服中心的最大服务距离。5、计算相对距离计算定级单元到各级商服中心的相对距离：式中：——相对距离；——在i级商服功能的服务半径内，某单元距中心的实际距离；