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地产“以旧换新”有几类模式？

本轮地产去库存的抓手或是住房“以旧换新”，目前已有超30个城市自发出台相关政策，大

体包括三类模式。全国层面，22年9月财政部、税务总局印发《关于支持居民换购住房有

关个人所得税政策的公告》，至23年末，对出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳税

人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，此后又于23年8月将该政策的有

效期延续至25年末。地方层面，自23年下半年以来，据我们不完全统计，已有超30个城

市（或行政区）在因城施策的框架下自发出台住房“以旧换新”相关政策，大体可分为政

府收储、换房补贴、优化交易三类模式。其中：

1、政府收储指房企或城投平台收购居民持有的二手住房，同时促成居民换购新建商品住房。

在多数案例中，收购主体为地方城投平台，换购新房也仅限于该城投平台开发的项目，典

型如南京模式；但少数案例也允许购买其他房企开发的项目，典型如郑州模式。我们将在

后文进一步对比郑州和南京模式。

2、换房补贴指地方政府对于规定期限内完成“卖旧”和“买新”两笔交易的居民给予一定

补贴，通常按新房合同成交金额的0.5%-3%或契税的一定比例发放。例如，南通市对出售

主城区自有住房，并在23年9月至24年3月购买主城区首套或二套新房的，给予新房购

房款总额0.5%的购房补助。

3、优化交易指地方政府协调房企和中介机构为住房“以旧换新”提供解约保护期、房源推

广等交易便利。例如，深圳鼓励房企和经纪机构与换房人签署涉及“解约保护期”的协议，

房企对换房人意向购买的新房设定不少于90天的解约保护期，期间若旧房成功售出，则房

企和换房人将继续完成新房交易手续；若旧房未能售出，则房企和换房人将解除协议、房

企无条件退还定金。上海则鼓励换房人与房企达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构

优先推动其旧房交易。

从政策发展脉络来看，24年4月以来住房“以旧换新”的政策力度和城市能级出现提升。

23年下半年至24Q1出台住房“以旧换新”政策的主要为二三线城市，模式以政府收储和换

房补贴为主，其中政府收储模式基本只能换购由收购主体开发的新房，大多未明确收购套

数，或是套数相对较少（50-500套），因此未能产生较大影响。而在24年4月郑州出台政

策后，由于力度相对较大（政府收储5000套+优化交易5000套，且都给予换房补贴），且

允许购买其它房企开发的项目，市场关注度开始提升，此后南京亦出台2000套的政府收储

方案。此外，4月以来以深圳、上海为代表的一线城市也开始跟进，但基本以优化交易模式

为主。

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图表1：23年下半年以来出台住房“以旧换新”相关政策的城市

时间城市政府收储换房补贴优化交易