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房地产
地产“以旧换新”有几类模式?
本轮地产去库存的抓手或是住房“以旧换新”,目前已有超30个城市自发出台相关政策,大
体包括三类模式。全国层面,22年9月财政部、税务总局印发《关于支持居民换购住房有
关个人所得税政策的公告》,至23年末,对出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳税
人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠,此后又于23年8月将该政策的有
效期延续至25年末。地方层面,自23年下半年以来,据我们不完全统计,已有超30个城
市(或行政区)在因城施策的框架下自发出台住房“以旧换新”相关政策,大体可分为政
府收储、换房补贴、优化交易三类模式。其中:
1、政府收储指房企或城投平台收购居民持有的二手住房,同时促成居民换购新建商品住房。
在多数案例中,收购主体为地方城投平台,换购新房也仅限于该城投平台开发的项目,典
型如南京模式;但少数案例也允许购买其他房企开发的项目,典型如郑州模式。我们将在
后文进一步对比郑州和南京模式。
2、换房补贴指地方政府对于规定期限内完成“卖旧”和“买新”两笔交易的居民给予一定
补贴,通常按新房合同成交金额的0.5%-3%或契税的一定比例发放。例如,南通市对出售
主城区自有住房,并在23年9月至24年3月购买主城区首套或二套新房的,给予新房购
房款总额0.5%的购房补助。
3、优化交易指地方政府协调房企和中介机构为住房“以旧换新”提供解约保护期、房源推
广等交易便利。例如,深圳鼓励房企和经纪机构与换房人签署涉及“解约保护期”的协议,
房企对换房人意向购买的新房设定不少于90天的解约保护期,期间若旧房成功售出,则房
企和换房人将继续完成新房交易手续;若旧房未能售出,则房企和换房人将解除协议、房
企无条件退还定金。上海则鼓励换房人与房企达成购买新房的意向,再由房地产经纪机构
优先推动其旧房交易。
从政策发展脉络来看,24年4月以来住房“以旧换新”的政策力度和城市能级出现提升。
23年下半年至24Q1出台住房“以旧换新”政策的主要为二三线城市,模式以政府收储和换
房补贴为主,其中政府收储模式基本只能换购由收购主体开发的新房,大多未明确收购套
数,或是套数相对较少(50-500套),因此未能产生较大影响。而在24年4月郑州出台政
策后,由于力度相对较大(政府收储5000套+优化交易5000套,且都给予换房补贴),且
允许购买其它房企开发的项目,市场关注度开始提升,此后南京亦出台2000套的政府收储
方案。此外,4月以来以深圳、上海为代表的一线城市也开始跟进,但基本以优化交易模式
为主。
免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。2
房地产
图表1:23年下半年以来出台住房“以旧换新”相关政策的城市
时间城市政府收储换房补贴优化交易
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