深圳市荔林春晓住宅项目营销策划案样本.docVIP

深圳市荔林春晓住宅项目营销策划方案

在房地产界，我们总会听到“一个概念救活一个楼盘”感人小说，譬如某一个濒临“死亡”楼盘，在某房产营销高手点拨之下“起死回生”，掀起抢购之风，这么小说让我们为营销概念在楼盘销售之中神奇作用叫绝。我们不否认概念营销对于项目形象提升和市场炒做所带来影响作用，不过在面对竞争白热化市场压力，和理智胜过冲动纯买房市场，一个楼盘想仅仅靠一个概念来打动消费者恐怕要成为“天方夜谭”了。纯概念营销失灵了，何种营销才管用呢？本案例告诉我们，概念只有跟实效营销相结合才能玩转楼市。

房地产实效营销，要从现有各个步骤出发，深入发掘，寻求突破点。同时，用户细分是实效营销关键所在。用户细分，表面看似舍弃了其它用户，是给自己下套；实际上经过用户细分，能够正确地瞄准了有效用户，集中有限资源发动全方面攻势，从而带来了营销工作中主动和从容，带来了良好销售业绩，占领了市场份额。从具体项目营销来看，每一个项现在期全部会确定一个用户定位，随即一切具体营销活动全部必需围绕这个用户定位开展。能够说“用户定位”是营销活动“舵”，指导整个营销活动全过程。

我首先将[荔林春晓]项目主力用户群定位在以下几类人：项目所在南头当地原住民，科技园“小资一族”、“中产阶级”，南山区工厂区大集团、大企业中高层管理人员，南山区公务员（包含深大等学校老师）。同时对项目最优价值进行了提炼：紧邻21万㎡荔香公园，尽享清幽雅静生活空间；完善教育配套，浓郁文化气氛；宽裕户型设计，更符合居家对舒适要求。随即我在实效营销总策略下制订分策略：一、借势营销策略：如借助广东省一级关键学校南山试验学校，世界五百强百安居实力、品牌，给用户最大信任和实惠。二、事件营销策略：采取“全家福”置业安居积金计划活动、为孩子们举行节日活动、老师慰问活动等新闻事件吸引公众眼光，使她们了解项目。三、实证营销策略：邀请用户参观澳洲亚热带风情园林、参观样板房、甚至参观施工过程等。四、新闻营销策略：在深圳多家大众媒体上发表开盘、封顶等讯息和对多种事件、活动进行报道。

策划方案制订以后，我和项目组组员开始了具体实施。在借势营销策略上，先是说服发展商和省一级关键学校南山试验学校达成“阳光教育”协议，通常入住业主儿女均可保送省级关键学校，享受九年制义务教育；接着要发展商和世界五百强、家居建材巨头百安居达成协议，联合推出500多套全装修房，并享受“十二个月无偿保修，终生上门维护”服务。事件营销策略方面，推出“全家福”置业安居积金计划，全方面提升项目附加值，迎合现时热门话题及项目配套优势推出“健康工程”，迎合项目教育卖点推出“教育工程”，迎合家庭理财观念推出“财产增值保险服务”，并提供灵活组合，真正做到适合不一样年纪、层次用户需求。还在儿童节为孩子们举行活动，在老师节慰问老师赠予礼品。在实证营销策略上，前后邀请用户参观国际设计大师PLACE倾全力设计10000m2澳洲亚热带风情园林，参观开放样板房接收广大购房者品头论足，参观施工工地检验工程质量。在新闻营销策略方面，在《深圳特区报》、《南方城市报》、深圳搜房网等多家大众媒体上发表《荔林春晓绿色家园亮相》、《荔林生活，阳光教育》、《荔林春晓园林开放庆“六一”》等多篇文章。经过策划方案具体实施，荔林春晓项目因荣登深圳地产第一季度风云榜榜首而成为深圳明星楼盘，也使拓盈实业这个名不见经小企业一举成为深圳著名企业。

案例：

6月，我接手了深圳市南头片区[荔林春晓]项目标推广营销策划工作。当初片区房地产市场是这么：在售物业有近十个，总建筑面积约30万平方米，大部分集中在桂庙路和南油大道交汇处和南新路两侧。和南山后海、前海片区相比，本片区住宅供给量并不算大，且经过一定销售周期已消化了大部分，不过，估计在未来一两年内，该片区市场供给量将会连续增加，从而给本项目带来一定竞争压力。

经过对项目周围环境及配套具体调查，我对本项目标SWOT分析梳理以下：

1、项目优势

A、环境优势：项目紧邻21万㎡荔香公园，整体环境清新雅静。

B、交通便利：项目紧邻深南大道，来往交通便捷。

C、周围教育配套较为完善：项目所在区域各类文化教育配套齐全，文化气氛浓郁，对二次置业用户有吸引。

D、项目含有良好昭示性：项目临深南大道，同时周围无高大建筑物遮挡，使项目本身含有良好昭示性。

E、区位优势，本片区是南山区政府所在地，未来发展前景看好。

2、项目劣势

A、北临深南大道，繁忙交通为项目北面包部分区域带来一定噪音影响。

B、项目周围商业、饮食娱乐设施档次均不高。

C、项目景观受到一定遮掩：项目和荔香公园之间有另外地块存在，此地块建好后将使本项目标东向公园景观受到遮挡。

D、片区现存很多农民房，大部分用于出租，人员流动性大，人流复杂。

E、本片区属于旧城区