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土地增值税的筹划方法：利息支出的筹划

房地产开发企业在进行房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，因此

利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法会对企业的应纳税额产生很大

的影响。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定，财务费用中的利息

支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的。允许据实扣除，

但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，

按本条第一和第二项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。用公式表示：房

地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）

×5％以内例如，某房地产开发企业开发某住宅，共支付地价款200万元，开发

成本为400万元，则其他开发费用扣除数额不得超过30万元，即（200＋400）

万元×5％，利息按实际发生数扣除。如果纳税人不能按照转让房地产项目计算

分摊利息支出，或不能够提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和

房地产开发成本金额的10％以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用

＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内如上例，则房

地产开发费用总扣除限额为60万元，即（200＋400）万元×10％，超限额部分

不得扣除。纳税人在能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机

构的贷款证明时，利息支出如何计扣值得考虑。一般而言，企业在进行房地产开

发时，借款数额会较大，其实际数会大于（取得土地使用权所支付的金额＋房地

产开发成本）×5％。因此，一般来说，按照第一种方式计扣比较有利于企业节

省税款，即房地产开发费用按下式计扣：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使

用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％但是，现实中的情况并不总是如此

简单。有些企业由于资金比较充裕，很少向银行等金融机构贷款，这方面的利息

支出相应地就比较少。这时，如果按照第一种方法计算，则扣除项目金额会较少，

而按照第二种方法计算则扣除项目金额会较多。因此企业比较合乎逻辑的做法就

是故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或是假装不能提供金融机构的

贷款证明，这样税务机关就会按照第二种方法计算。小编寄语：会计学是一个细

节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学

习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。

诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上

勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！