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正常情况下房地产15种融资方式简介

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正常情况下房地产15种融资方式简介?

1：国内银行贷款

影响商业银行贷款的利率因素

中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。

国内商业银行贷款种类

信用贷款

信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。

信用贷款分一下五种类型：

普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款

担保抵押贷款

分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款；

保证书担保贷款

保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。

商业放贷的七大风险

政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险

???流程如下：

一、?贷款申请

（一）?借款人资格

（二）?申请贷款材料，包括单位资料、项目资料

二、商业银行贷款调查

（一）借款人资格的核查

（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价

三、核定信用等级，提出审查结论

四、房地产开发贷款审查和审批

三性原则：合法性、合规性、可靠性

五、贷款的发放

六、贷后管理

2：国外银行贷款

??我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。

??目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织(IFAD)和亚洲开发银行(ADB)。

亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。

国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。

国际商业贷款一般包括两种形式：

一是由一两家国外金融机构提供的贷款；

二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。

外资银行五大关注点

对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务

看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。

关注高端物业，即（重点城市，重点物业和重点客户）。

国外银行贷款运作程序

项目建议书-可行性研究报告-备选项目审批-利用外资方案-借用国外贷款项目的程序。

3：民间借贷融资

特点：

形式上的分散、隐蔽性

金额上的小规模性

范围上局限性

利率上的高低不一与随行就市

借贷合约非格式化

对偿债的硬约束性

我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷

优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险

可行性强，为金融市场所快速接受

房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得

缺点：

适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用

开发商承担风险较大

并非开创融资新渠道

第六章房地产抵押融资

抵押内涵：

设定抵押的目的在于担保债权，抵押是债的担保的一种方式。

抵押人不转移对抵押物的占有。

抵押权人得以通过抵押物折价或以拍卖、变卖抵押的价款优先偿还。

抵押流程：

开发企业初始资金启动项目—项目建设中随时抵押完工楼盘à抵押资金投入新楼盘建设

à项目收入偿还银行借贷本金及利息。

4：房地产典当融资

典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。

受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。转发是美德，但请标明出处：房地产投资俱乐部（fdctz888)

REIT（房地产投资信托）的比较优势

第一：REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。

第二：REIT将所募集的资金委托专业人士集中管理，进行多元化投资组合选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合远离，可有效降低投资风险。

第三：传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险。REIT的出现改变这种情况，它将房地产投资拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道。

第四：作为金融工具，REIT由于自身的特点而成为一个很好的资金融资渠道。

转发是美德，但请标明出处：房地产投资俱乐部（fdctz888)

12：ABS项目融资

所谓ABS，是英文“AssetBackedSecurities”的缩写，它是以项目所属资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

所谓BOT，是“BuildOperateTransfer”的缩写，意思是“建设-经营-移交”。典型的BOT定义是：政府就某个基础设施项