深圳三旧改造主报告.doc

目录

TOC\o1-2\h\z\u1.前言1

1.1背景和目的1

1.2工程要求1

1.3技术路线1

1.4研究依据2

2.城市开展形势4

2.1城市开展背景4

2.2新形势下深圳城市更新的内涵6

3.现状认知10

3.1城中村10

3.2旧工业区12

3.3旧居住区16

3.4旧工商住混合区17

3.5更新规模初步分析18

4.目标和策略构建19

4.1更新目标和策略导向19

4.2城市更新用地需求解析25

4.3城市更新用地供需关系调校33

4.4城市更新的规模确定46

5.总体空间规划指引48

5.1规划的定位及作用48

5.2相关规划解读48

5.3指导思想51

5.4总体空间规划指引53

6.问题及建议67

6.1保障更新改造的政策滞后，衔接不畅72

6.2机制混乱，无统筹机构，各部门职能交叉严重，程序不明78

6.3规划编制滞后，难以有效推动城市更新79

6.4资金缺口大，筹措困难81

6.5无明确运作模式，各类模式均存在问题或困难83

1.前言

1.1背景和目的

随着经济的快速增长和城市空间的不断拓展，局部城市功能由特区内向特区外扩散和转移已成为当前城市开展的趋势，原来的非城市中心区和城市边缘区，随着周边环境的改善、城市区位条件的变化等，正逐渐演变成为城市新的中心区，承当和发挥着城市新的功能作用。然而，随着城市新的功能区的出现，原有的城市景观形态及其配套设施已无法满足新功能区的开展需求，这必将导致对城市过时的建筑实体及配套设施进行更新改造。另外，深圳多年的高速开展使得土地资源越来越“难以为继”，开展空间缺乏已成为制约城市和谐开展的重要瓶颈。城市更新改造的核心是对存量土地资源的整合和潜力的挖掘，为城市经济的持续开展寻找新的空间。通过更新改造，最直接的目的就是盘活存量土地，强化土地的集约利用，实现城市景观更新，提高土地级差收益和城市居民的居住环境，完善城市功能，改善城市环境，调整城市产业布局。同时也是落实科学开展观，构建“和谐深圳”、“效益深圳”，建设现代化国际化城市的重要前提。

1.2工程要求

本工程是《深圳市城市总体规划修编〔2007－2020〕》〔下文简称《总规修编》〕的专题研究之一。《总规修编》对该研究的要求是：摸清家底、全面了解和掌握城市更新的空间资源潜力；从全市用地结构和功能布局出发，确定未来的改造规模，并结合城市近期建设重点地区、新城规划等，从空间上对全市更新改造做出时序安排；针对各个片区不同的开展阶段、存在问题及改造需求，提出差异化的改造策略。另外，从更新改造的实施推动来看，相关政策的缺乏以及机制不畅也是影响城市更新推进的重要因素，因此，应甲方要求，本工程在空间研究的根底上，对当前更新改造的相关政策和机制进行检讨和评价，并提出相应的政策建议。

1.3技术路线

研究首先结合深圳特殊的城市更新内涵，从建筑状况、利用情况、区位条件以及存在的问题入手，对改造对象及规模进行初步识别；其次，由于更新需求类型多样且规模大，因此，更新目标构建主要是从城市整体开展的角度，解析改造在经济、社会、环境开展方面的目标需求，从经济开展最低保障、房地产市场供需平衡、财政收支平衡等方面对更新规模进行调校分析，科学确实定更新改造的目标规模；然后在空间上对于不同地区提出差异化的改造规划指引；最后，从操作实施角度，促进空间规划向政策的转化和衔接，以政策建议来保障更新目标和策略的实现。

城市更新的内涵城市更新分区改造指引城市更新总体改造规划房地产市场供需平衡更新规模确实定目标策略导向

城市更新的内涵

城市更新分区改造指引

城市更新总体改造规划

房地产市场

供需平衡

更新规模确实定

目标策略导向下更新规模调校

经济保障

财政平衡

规划引导

更新对象和规模初步识别

目标构建

现状认知

总体更新目标和策略

城市更新政策建议

更新机制

规划管理

相关配套政策

公共政策

建筑状况

利用情况

区位条件

存在问题

1.4研究依据

《深圳市城中村改造总体规划纲要》

——编制单位：深圳市规划局；批准实施时间：2005年10月；

《深圳市近期建设规划〔2006－2010〕》

——编制单位：深圳市规划局；批准实施时间：2006年7月；

《深圳市城中村中长期改造方案》

——编制单位：深圳市规划局；批准实施时间：2006年7月；

《深圳市工业布局研究与规划》

——编制单位：深圳市规划局；批准实施时间：2006年7月；

《宝安区城市更新〔旧城〕专项规划》

——编制单位：深圳市宝安区旧城改造领导小组办公室；

《龙岗区村镇现状普查－调研报告》

——编制单位：深圳市龙岗区城市化推进办公室。

2.城市开展形势

2.1城市开展背景

深圳城市开