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物业弱电系统维保作业指导书

一、目的

保障弱电设施设备的正常运行，确保弱电系统各项性能的完好。

二、适用范围

适用于物业企业服务的住宅小区。

三、管理内容

（一）岗位职责

1.设备专员负责弱电系统的检修保养。

2.工程主管负责组织监督检修保养工作。

（二）岗位要求

1.禁止饮酒、带病、疲劳作业。

2.维修作业时按照安全管理要求进行作业。

3.完成智能化平台的搭建，如系统等初始资料梳理及设备安装。

（三）执行要求

1.每年12月15日前，根据系统设备运行状况制定下年度专项维修计划、保养计划、

整改方案并编制次年预算；12月15日前根据例行事务标准编制次年保养计划并填写《年

度设施设备保养计划》。

2.保养过程中出现设备无法恢复，影响功能使用需立即告知相关部门采取相关措施

管控。

（四）系统、设备账号密码管理

1.涉及权限管理的系统软件、主机、设备分别设置管理员权限和操作员权限。

2.消防系统权限：

(1)秩序维护中心：查询权限。

(2)项目经理：系统管理员权限，操作人员权限审核及开通。

3.车辆道闸系统权限:

(1)秩序维护中心：查询权限。

(2)工程中心/管家中心：查询权限，车牌识别录入权限，业主卡开通、续期、禁用、

删除等权限。

(3)项目经理：系统管理员权限；操作人员权限审核及开通。

（五）可视对讲系统维护保养

1.维保前准备:

(1)工具：万用表、电烙铁、螺丝刀、斜口钳、尖嘴钳、活动扳手、套筒、吸尘器、

毛刷、网线检测器、剥线钳等。

(2)常用材料：焊锡丝、绝缘各色胶带、空白标识、标签、热缩管、防水胶布、防锈

漆、绑扎带、润滑油、防火泥、弱电线。

(3)安全措施：维保作业时每组不低于2人，统计维保工具并记录领用清单，禁止带

电更换设备，线路板等精密设备维护时应佩戴防静电手套。

2.可视系统保养:

(1)维保频次：每季度保养一次，每周进行一次现场巡查。保养情况记录填写到《地

上设备设施运行情况巡查记录》可视系统保养一栏。

(2)维保内容：

1除尘、紧固：楼层设备、单元联网设备、系统主机及管理电脑。

2电源蓄电池功能检查。

3线路首、末段标签、标识清理规整、线路梳理、绑扎。

（六）门禁系统保养

1.维保频次：每季一次，每周进行一次现场巡查。保养情况记录填写到《地上设备

设施运行情况巡查记录》门禁系统保养一栏。

2.维保内容：

(1)门禁系统服务器主机：机箱除尘、系统清理，系统数据备份。

(2)除尘、紧固：门禁控制器、磁力锁、楼层分配器、楼层交换机、光纤收发器、网

桥。

(3)线路首、末端标签、标识清理规整、线路梳理、绑扎。

（七）监控系统

1.维保频次：每季一次，每周进行一次现场巡查。保养情况记录填写到《地上设备

设施运行情况巡查记录》监控系统一栏。

2.维保内容：

(1)硬盘录像机：机箱开箱除尘、线路绑扎，散热风扇打油、润滑；硬盘录像时长（全

时段）检查，确保录像存储时间满足一个月。

(2)防锈刷漆：室外立杆、支架及固定螺丝、室外设备箱体等易锈蚀的设备防锈检查

及补漆；室外设备箱锁具、监控杆底座螺栓打油润滑。

(3)线路首、末端、设备端口线路标识、标签清理、线路梳理、绑扎。

(4)电视墙显示器：断电，屏幕清洗、静电除尘，机箱散热孔吸尘。

(5)楼层弱电箱：清洁除尘、线路、规整。

(八）车辆道闸系统

1.维保频次：每季一次，每周进行一次现场巡查。保养情况记录填写到《地上设备

设施运行情况巡查记录》车辆道闸系统一栏。

2.维保内容：

(1)服务器电脑、工作站电脑机箱清洁除尘，系统优化、清理。

(2)设备端口、线路标识、标签清理、线路梳理、绑扎。

(3)视频采集卡：视频信号连接头防氧化检查，对接头焊接紧固处理。

(4)网络交换机、光纤收发器：中间设备的散热风扇进行清洁打油润滑处理。

(5)道闸：闸机机械传动轴承、传动连杆打油润滑，并紧固连接螺钉螺帽，限位开关

检查、调试紧固，检查主机拉簧松紧程度。

(6)箱体及安装固定螺丝除锈、紧固、加油润