大厦物业管理方案样稿.doc

广州863产业促进中心大厦

物业管理方案

广东大华仁盛科技有限公司物业管理分公司

广州“863”产业促进中心大厦

——物业管理服务方案

“863”大厦经营管理的整体设想及策划

结识与定位

1、项目概况

“863”科技促进中心大厦（以下简称大厦）位于白云区太和镇辖区民营科技工业园内，是一座以高档写字楼，集科研、办公、会议、展览的综合大厦。整座大厦建筑形象充满现代气息、壮观。总建筑面积15000平方米，楼高9层，一层设有展厅、会议厅，楼宇机电设备先进，配套设施完善。是白云区政府“863计划”的一个重点项目。

大厦拟定于2023年1月竣工，并验收交接全面投入运营使用。

2、服务规定

大厦物业管理的总体规定是：

发明高效、有序、严厉、尊贵、舒适的科研办公环境；

整体设备运营可靠，物业管理服务优良：

提供商务、会务、信息、征询等服务，全方位满足大厦客户的需求。

3、客户分析

大厦客户群体涉及业主、租户、来宾、顾客等，这些客户重要是政府行政人员、民营公司家、科研人员、白领一族为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务台需求盼望值较高，对环境、文化、环保、信息等方面的规定与一般客户群体亦有所不同。这样就对物业管理服务工作提出了更高的规定。必须实行高质量、全方位的特色物业管理服务是其基本规定。

4、项目定位

大厦的整体定位是：现代、高效、环保、便利。

·现代——展示现代化、国际化的科研办公形象。

·高效——塑造进取、创新和富有效率的气氛。

·环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象。

·便利——提供方便快捷的客户服务平台。

工作重点

全方位整体经营

大厦集科研、办公于一体，要满足客户的不同需求，规定物业管理公司要保证物业管理主项基础上，提供综合配套服务，涉及租赁服务、会务服务、商务服务、餐饮服务、信息服务、网络设备维护及技术服务等。大厦接管后，物业管理公司将迅速组织专业力量融入该项目之中，进一步分析客户需求，细致调整物业功能布局，从时间、市场、服务三个视角规划和经营大厦优质物业，全面提高该项目的市场价值。

2、整体形象

通过环境形象与楼宇形象的控制，大厦设备和公共设施的管理、周边治安环境和交通的控制与引导、物业管理服务人员的行为规范，以及物业管理公司专业形象展示和物业文化气氛的融合，塑造现代、高效、环保的整体形象，为发展商（科技局）和白云区树立物业管理优质品牌。

3、楼宇设备管理

大厦设备先进，自动化限度高，使用功能多样化，规定24小时全天候保障设备万无一失，这对物业管理公司管理的技术实力是重大的考验。物业管理公司在前期介入期间已全面参与了设备的安装、调试，熟悉设备的特性，掌握了运营规律；在正式运营后，保证电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调系统（？）、通讯网络等关键设备运营正常。

指导思想、管理模式、管理目的

1、指导思想：真诚合作、专业保障、长运承担

（1）真诚合作

体现物业管理公司尊重客户、依法经营的风格，重协议、讲道德、守信誉，注意用时沟通和协调，真诚为大厦客户提供高水准专业服务，为社会发明价值。

（2）专业保障

展示物业管理公司“敬业、服务、创新”的公司精神，实行ISO9000质量管理体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系，组织专业力量、体现专业水准、保障专业效果。

（3）长运承担

注重合作的即效性，亦更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。

2、物业管理模式

(1)性质上建立以业主(科技局)为主导的物业共管体制

业主（科技局）领导及机关事务部，重要负责物业管理公司工作的监管，而不参与具体的物业管理活动，使其从繁杂的事务管理中解脱出来，有精力更好地行使其它职能。每年定期组织召开物业管理睬议，审议物业公司的年度总结及下年度计划、审批大中维修、改造项目，使物业公司的一切活动完全符合业主（科技局）意愿，尽也许完善大厦功能。

（2）大华仁盛物业管理有限公司“863”大厦管理处

根据大厦的工作性质，在管理上要予以高度重视，聘请品行和技术兼优的人员担任管理工作，并要赋予管理处较大自主权，使其圆满地完毕领导交给的各项任务，充足展示本物业管理公司良好的公司形象及管理水平。使其成为名符其实的物业管理专业公司；增长社会知名度，为公司拓展业务、发展壮大奠定基础。

（3）管理运作上，严格按ISO9000国际质量体系标准进行管理。

有一整套完善的岗位责任制及管理制度，责任到人：

A、设备设施方面：将所有设备设施分为空调（？）、电梯、消防报警、气体消防（？）、供配电、给排水、保安监控、通讯、避雷等多