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上报集团审核的项目规划设计方案

报告内容

（讨论稿2023-10-17）

第一部分：项目概况?

一、?宗地位置?

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（如经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与重要中心区域办公/商务/政府的关系）。?

二、?宗地现状?

1、?四至范围；?

2、?地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；?

3、?地面现状，涉及宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；?

4、?地面现有居民情况，涉及具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；?

5、?地下情况，涉及管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可运用的构建；?

6、?土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；?

7、?地质情况，涉及土地结构、承载力、地下水位和抗震性规定。?

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；?

地形地貌图，重要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；?

地下状况图，涉及地下管线、暗渠、电缆等。?

三、?项目周边的社区配套?

（一）周边3000米范围内的社区配套?

1、?交通状况?

（1）?公交系统情况，涉及重要线路、行车区间等；?

（2）?宗地出行重要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；?

（3）?现有交通捷运系统，近期或远期规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。?

附图：交通状况示意图，涉及现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；?

2、?教育：大中小学及教育质量情况。?

3、?医院等级和医疗水平?

4、?大型购物中心、重要商业和菜市场?

5、?文化、体育、娱乐设施?

6、?公园?

7、?银行?

8、?邮局?

9、?其他?

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。?

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内重要社区配套现状?

四、?项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）?

1、?治安情况?

2、?空气状况?

3、?噪声情况?

4、?污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）?

5、?危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）?

6、?周边景观?

7、?风水情况?

8、?近期或远期规划中周边环境的重要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。?

9、?其他?

五、?大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的也许性）?

1、?道路现状及规划发展?：涉及现有路幅、规划路幅，规划实行的时间，与宗地的关系（影响）。?

2、?供水/中水状况：现有管线、管径及未来规划和实行时间。?

3、?污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实行时间。?

4、?通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。?

5、?永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。?

6、?燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。?

7、?供热/生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。?

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增长的情况。?

六、?土地价格?

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。?

?第二部分：市场分析

一、?区域住宅市场成长状况?

1、?区域住宅市场简述?

??形成时间?

??各档次住宅区域内分布状况?

??购买人群变化?

2、?区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）?

??开工量/竣工量?

??销售量/供需比?

??平均售价?

3、?区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势?

二、?区域内供应产品特性?

1、?各档次产品供应状况?

2、?各档次产品的集合特性?

特别研究与本案类似竞争对手的产品标准

??平均售价?

??开发规模?

??产品形式?

??平均消化率?

??平均容积率?

??物业在区域内分布特性?

3、?区域内表现最佳个案状况?竞争对手分析?

（1）、?重要背景，控股股东情况?

（2）、?总资产、净资产、净利润（每股利润）?

（3）、?资金状况，也许资金来源，融资能力，资金成本?

（4）、?操作水平，重要开发的项目?，产品标准，成本构成，材料运用

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来重要竞争楼盘还要配置现场图片。?

4、?未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型?

5、?分析：本案在区域市场内的机会点?

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