河源市碧桂园综合项目可行性研究应用报告.docxVIP

河源市碧桂园项目可行性研究报告

——东江凤凰城

陈礼婷

2014-6-23

目录

TOC\o1-3\h\z\u 一、项目总论 2

（一）项目背景 2

（二）承担可行性研究的单位 2

（三）研究工作依据 2

二、项目投资环境和市场研究 2

（一）市场宏观背景 2

1.全国投资环境 2

2.2014年上半年全国房地产开发投资情况 3

3.河源市投资宏观背景 4

4、河源市1-6月房地产开发统计 5

5.区域发展及前景预测 7

6.河源房地产市场发展的趋势 8

（二）区域市场分析 9

1.供给分析 9

2.需求分析 10

3.竞争分析 11

4.新城的消费认可度和典型物业调查 12

5.市场分析有关结论 12

三、项目用地分析及评价 13

（一）地块解析 13

1.交通条件 13

2.用地现有状况 13

3.水电气保障 14

4.规划限制条件 14

（二）项目SWOT分析 14

1.优势分析： 14

2.劣势分析： 15

3.机会分析： 15

4.威胁分析： 15

（三）项目用地环境评价 16

四、市场定位及方案评价 16

（一）项目可能的开发方案： 16

1、项目的规划布局 17

2、 项目的建筑设计 17

3、 项目的户型设计 17

4、 项目的环境设计 17

5、 项目的配套 17

6、物业服务 18

7、项目的客户定位 18

（二）投资估算 20

1.项目土地成本测算 20

2.项目建安成本估算 21

3.项目分项投资估算 21

4.项目销售收入估算 22

5.项目利润与利润率估算 22

6、项目税后利润与利润率分析 22

五、方案评估及选取 23

（一）、项目可能的开发方案比较： 23

（二）方案选取及建议 25

（三）项目定位 26

六、项目开发进度安排及资金筹措 26

（一）开发周期 26

（二）开发各阶段的周期安排（附表1） 27

（三）资金筹措 27

（四）投资使用计划 27

七、销售及经营收入预测 28

（一）电梯公寓销售收入估算 28

（二）财务内部收益率 28

． 八、风险分析与回避的手段 28

（一）开发风险评测 28

1.灵敏度的测算 28

2.项目盈亏平衡点分析 28

（二）项目市场风险及回避 29

1.项目市场风险 29

2.项目市场风险的控制 29

（三）项目其它风险 30

九、可行性研究结论及建议 31

（一）项目评价 31

1.经济效益评价 31

2.社会效益评价 31

3.环境效益评价 31

（二）可行性研究结论 31

（三）项目运作建议 31

一、项目总论

（一）项目背景

项目用地：东源县

项目位置：河源市东环路（胜利大桥南行约一公里）

项目开发背景：碧桂园凤凰城在河源源城区东城东片区源南镇胜利村河紫路，地处整个小区关键区位，同时坐拥私家园林水景优势，俯视碧桂园东江凤凰城全景，北边视野开阔，可看东江、梧桐山。面积段：90-165㎡，南北对流、通风采光极好。

（二）负担可行性研究单位

河源市碧桂园房地产开发

（三）研究工作依据

依据政府相关部门政策计划，依据委托书和上述文件和对应法律、法规编写本项目可行性研究汇报。

二、项目投资环境和市场研究

（一）市场宏观背景

1.全国投资环境

国家信息中心在刚刚公布经济估计汇报中指出，投资销售数据均将出现回落。销售方面，基于需求分析、明年信贷偏紧及基数较高等原因，估计销售额增速下滑至9.5%，销售面积和销售均价增速将分别回落至5%和4.3%。投资方面，估计新开工面积回落至10%，土地市场销售面积下滑，源于土地相关投资增速回落，开发投资增速估计将回落至16.3%。地产行业进入拐点期，个股估值大幅下行表明投资界正在用“先破后立”方法重建地产板块长久发展逻辑，传统业务低估值情况估计会维持较长时间，而创新业务模式探索将帮助这类个股提升估值。我们维持长久中立板块评级，但必需看到现在优质企业NAV大幅折价对产业资原来说已经蕴涵了长线投资价值，随时酝酿反弹。0，我们判定板块呈两头低中间高走势，年初1-2月份板块指数见底，3-4月份开始逐步修复估值，下六个月伴随资金面压力和销售压力出现，板块可能再经受打压。我们提议中长久关注差异化商业模式企业。另外，将是继续推进改革，土改、自贸区等拥有改革红利预期企业也将有波段