9第九章 物业管理服务费报价及测算.docx

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第九章物业管理服务费报价及测算

概述：

基于对君临国际广场住宅、写字楼、酒店式公寓、商业的全面分析和测算，得出第一年管理服务费支出为人民币1,317,957.57元，第二、第三年管理服务费支出为人民币2,255,529.27元；通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务报价为住宅0.8元/㎡·月，写字楼4.5元/㎡·月，酒店式公寓2.6元/㎡·月，商业1.5元/㎡·月。

第一节 经费测算的原则及说明

一、 测算的依据

(一) 南京市政府相关物业管理法律、法规；

(二) “南京市物业收费管理实施办法”（宁价房[2002]182号）；

(三) “南京市住宅区停车管理服务费收费标准”；

(四) 江苏中住房地产开发有限公司“君临国际广场”物业管理邀标书。二、 经费测算的原则

(一) 遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。

(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则

根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。

(三) 物业管理分项服务分项收费的原则

按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，服务分区，不同的服务内容，确定不同的服务费用标准。

(四) 分阶段测算原则

考虑到管理期内，项目分两期竣工投入使用。为此，我们采用了分阶段测算的原则，以确保经费测算的准确、客观。

(五) 管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：

管理者酬金=物业管理费用支出×管理酬金比例。三、 测算的有关说明

(一) 按功能物业功能管理的原则；

(二) 物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、设备\设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。

(三) 有关费用的说明

1、 人员工资标准

序号职务

序号

职务

月薪

年薪

1 经理

3,000

36,000

2 经理助理

2,200

26,400

3 客户服务中心主管

1,760

21,120

4 安全事务部主管

1,760

21,120

5 工程维修部主管

1,760

21,120

6 环境管理部主管

1,760

21,120

7 强电工程师

1,600

19,200

8 智能化工程师

1,600

19,200

9 客户服务助理

1,300

15,600

10 财务收款文员

1,000

12,000

11 公寓酒店式管家

1,300

15,600

12 写字楼客户管理服务员

1,300

15,600

13 住宅管家

1,000

12,000

14 商业管理服务员

1,000

12,000

15 安全领班

900

10,800

16 安全员

750

9,000

17 运行值班/维护工

900

10,800

18 技工

1,300

15,600

19 清洁工

500

6,000

20 绿化工

2、 公用水电费

800

9,600

本测算不含公用水电费，公用水电费的分摊，遵照南京市物业管理的有关规定和行业惯例。

3、 住宅电梯使用费

住宅电梯未列入测算，其费用收支遵照南京市物业管理有关规定和行业惯例。

4、 物资装备的摊销

物资装备全部按3年摊销。5、 开办费摊销

根据江苏中住房地产开发有限公司提供的合同范本 ,中标后的签约期限为 3

年，因此开办费的摊销期限为3年。

6、 不可预见费

根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。7、 管理者酬金

依照江苏省物业管理条例和南京市物业管理办法，每年按总支出的 8—15%

提取管理者酬金，本标书实际按5—8%。

8、 本标书收费标准不包含住宅专用维修基金。

第二节 经费测算

一、经费测算总表（单位：人民币元）

第一期

第二期

出

1 人工成本 详见人工费测算明细表

286,803.60

442,950.30

1,250,907.60

2 行政办公费 详见办公费测算明细表

68,660.00

84,020.00

128,040.00

3 设备\设施维护费详见维护费测算明细表

13,000.00

21,700.00

271,007.36

4 清洁费 详见清洁费测算明细表 51,300.00 53,396.00

149,576.00

5 绿化费 详见绿化费测算明细表 7,806.50 7,806.50

15,613.00

6 保安费 详见保安费测算明细表 3,000.00 3,000.00

6,000.00

7 开办费摊销 详见