商业物业全程策划内容要点.pdf

戴德梁行全程策划内容要点

--Mall和物业管理咨询服务内容划分

方法:我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,

并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：

Part1-业态规划Trademixplanning/店铺划分Shoplotssizing

1.1调查市场现状／进行市场分析1.2市场优劣势／市场战略分析

1.3竞争对手分析

1.4商场定位

1.5商场总面积建意

1.6业态规划

1.7租户选配

1.8店铺划分

为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：

1..市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，

外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层

2..竞争数据

当前市面上所供给的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色

-租户清空存货

-当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现

-计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑

3.当前建筑表现的数字

-租金，服务费，租用率

-物业管理和服务的标准

4目标场地分析

-舒适设施包括出口

-交通方便

-人潮流通

-周边用户

-环境问题

-停车(立即改良是可能的)

5.业主的行销团队/代理(本地及国际)

-招聘职工的水平

-行销陈述/职工专门技术的质量

-行销代理所承接的项目

-利益冲突

-已执行的市场研究资料可供参考(如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究)

学习文档仅供参考

目标物业的竞争比照

-零售

-办公室

-其它支援设备

SWOT分析(弱点、优点、机遇、威胁)加入参谋在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断

以及经验

-物业(零售和办公室和设施)物理属性和业主规定

-价格战略(不同的选择，业主的财务目标)

-行销战略(代理，示范单位，直销，战略联盟)

-促销(媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划)

增值

-硬件(建筑和舒适设施)

-软件(新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势)

定位和租户刮析和顾客

建议与实行

这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。将发出设计概述以

提供开发的设计意向。

Part2-平面和空间设计及设计评审工作内容

1、建筑设施参谋：

1.1建筑结构及功能设计

1.1.1柱距设置建议

1.1.2层高建议

1.1.3楼层单元分隔及编号

1.1.4门窗高度、宽度建议

1.3广告牌预留位置的建议

1.4人流、车流的外部导向

1.5物业用房的设置

1.6职工通道设置

1.7职工食堂的设置建议，是否设置，如设置，位置及大小的建议

1.8职工区设置的建议，具备哪些功能，位置和大小的建议

1.9公共区域装饰装修的建议，要便于日后使用中的维修和清洁

1.10卫生间的设置建议，数量、位置、大小的建议

1.11商场卸货区以及仓库的设置的建议，位置、大小以及交通的组织等的建议

1.12车库、出入口的设置建议，包括位置、项目内部的车流、人流的交通组织等

1.13指示牌的设置

1.14垃圾房的设置

1.15机房、管道井的设置建议

1.16紧急疏散通道的设置建议

学习文档仅供参考

1.17实际过程中提出的其他问题

2、工程其他方面的设置建议

2.1商场照明设置以及布线建议，考虑各个位置的照明所需要的照度、需要的电量、布线方式是

否利于日后维修、保养等；

2.2空调系统的建议：综合考虑项目出售主力百货店等的空调系统的设置，以及高层部分预留空

调室外机位及空调走线的考虑

2.3背景音乐系统的设置建议，考虑紧急情况的广播问题

2.4综合布线部分的建议，包括需要增设的综合布线机房的设置建议

2.5智能化管理系统，包括监视系统、安防报警系统、可视对讲系统、网络系统、联网收银系统、

停车场管理系统等的设置建议

2.6消防系统的设置建议

2.7煤气报警系统的设置建议

2.8空调系统的设置建议

2.9信号放大器的设置建议

2.10给、排水系统的设置建议

2.11中水系统的设置建议

2.12热力供给系统的设置建议

2.13电梯、货梯、扶梯以及消防电梯的设置建议

2.14程控交换机系统的设置建议

2.15供配电系统的建议，考虑供电量的估算、后备供电系统