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商业地产商圈黄金定律

商业地产作为近年发展迅猛的一项专业地产，其开发经营与住宅、写字楼物业市场大有不同。

一个商业物业无论大到数十万平方米的SHOPPINGMALL，还是小到几平米的卖场柜台，市场

调查工作都十分重要，尤其对于商业的商圈调查来说，其区域更富弹性、更集中，内容更加

广泛、程度更加深入，相应难度会更大一些，因此有必要就商业物业之商圈研究作专业探讨。

一、商圈的定义

“商圈”（zone）本为零售学名词，意指商业圈或商势圈，即在一定时间内达到某一商

业物业吸引交易的X围以及消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，以某商业物业

为圆心，划定的一系列同心圆形或椭圆形区域，即为优先选择到某商业聚集中心消费的顾客

分布区域X围。简单地说，就是来店顾客所居住活动的地理X围。对于每个商业店铺来说，

其产品销售X围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。不同的商业店铺由于所在

地区、经营规模和经营条件的不同，其商圈的规模和形态存在很大差别。同一个商业店铺在

不同的经营时期由于受到不同因素的影响，其商圈规模也是时大时小。商圈一般按层次分为

核心商圈（primarytreadzone）、次级商圈（secondarytreadzone）、边缘或辐射商圈

（tertiarytreadzone）。

核心商圈：商业物业消费的中心地区，一般情况下，较大规模的单体商业企业或较小型

的小规模单体店集群商业区，其辐射半径大约1-2公里左右，核心商圈内55-70%的日常生

活消费将在商业区内实现。这一商圈很少同其他距离较远的商业商圈发生重叠。

次级商圈：是位于核心商圈外围的商圈，辐射半径X围一般在3-5公里左右，次级商圈

内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总

量的15-25%。本商圈内顾客较为分散。

辐射商圈：又称为边缘商圈，处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本

商业区内实现。商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。

不同的建筑类型、业态业种以及不同的商业集聚度都会影响到特定商业所辐射的商圈。

一般通过对项目所在区位的交通道路条件、公共交通条件、商业集聚度、消费环境、竞争条

件等因素来确定商圈的X围。商业的商圈愈大，表示该商业的辐射X围愈大，商业影响力愈

强。

值得一提的是，现在在商业物业开发、经营与媒体运用该词之时，“商圈”与规划学用

语——“商业中心”混淆，产生了歧意的用法，使该词汇有类似商业功能区的含义，即指以

众商家聚集而形成的具有一定商业影响力的区域或地段。商业中心一般分为市级商业中心、

区级商业中心、社区级

商业中心以及邻里商业中心四个级别。我们在研究商圈的时候，一般根据商业物业周边区域

的道路交通条件、公共交通条件、商业集聚度、客流特性以及区域内物业属性来判断商业商

圈的X围。在设定商圈时，还应充分考虑周边已有和待建的竞争商业项目，实际上这些店铺

会在周边形成一定竞争，经营业绩也将会被竞争者所瓜分。

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二、商圈界定方法

商圈界定的方法有很多种，应根据不同的商业物业和商业周边实际情况而定，根据中国

实际消费特点，可以通过徒步、机动车等交通方式，根据不同时间设定商圈划分X围，如步

行10-15分钟达到的X围为核心商圈，在国外通常利用信用卡和支票，以查知消费者的住址、

消费频率、消费数量、消费额度等商业信息。

三、商圈研究调查内容和方法

我们在做商业策划时，会有因调查内容不充分、体系不完整、方法不得当，而产生商圈

统计的有效资料缺乏的问题。因此在做商圈考虑时，应针对商业物业所在地区人口的生活形

态及具有关联性的因素为出发点，并配合每天消费客流的流动情形，深入探讨该地区人口集

中的原因，以及其流动的X围等消费规律，以此作为基本资料来进行商圈的设定工作。

商圈分析的调查研究的内容主要有：商圈整体环境调查、商业项目调查研究、消费者消

费行为调查研究等方面。

1.商圈整体环境调查

在确定特定商业物业商圈之前，首先应对项目周边核心区域的商业整体环境做一个观

察，以判断商圈之特性。一般来说，常将商圈环境分成住宅型、科教型、办公型、商业型、

休闲娱乐型和混合型六大类。

核心商圈为住宅型商圈内的户数基本上须达1000户左右，如以1户3.2人来计算，则

人数将达3200人左