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泰禾集团厦门区域二次加建工程管理指引2020年11月发布
泰禾集团厦门区域二次加建
工程管理指引
编号：THXM—030209
创建/修订记录
创建/修订日期
创建/修订内容
创建/修订人
审核人
批准人
2020/11/03
泰禾集团厦门区域二次加建工程管理指引
林志伟
刘木阳/阮仕江
童斌
编制目的
为规范厦门区域二次加建工程管理，减少无效成本，特制订《泰禾集团厦门区域二次加建工程管理指引》，以下简称“本指引”。
适用范围
本指引适用于厦门区域所有二次加建工程。所有附件均为指导性文件，各项目应根据项目实际情况补充完善。
管理职责
区域设计管理中心
图纸出图节点：报建版、实施版（含二改预留）施工图，在总包招标前30天完成施工图出图；竣备后改建图在二次加建单位招标前30天完成施工图。
图纸会审：在招投标前，按区域图审制度完成图纸内部联审，会签后正式出图。
区域工程管理中心
组织区域项目、设计、成本、开发等部门对项目二次加建技术疏理评审。
招标前，组织区域项目、设计、成本、开发等部门对项目二次加建工程策划、招采技术与质量需求进行评审；
对项目二次加建施工过程安全质量管理进行指导、检查、监督。
区域成本招采管理中心
供应商考察：改造/精装单位供应商考察，项目总及工程负责人必须参加，相关部门联合进行考察与评审。
招标前置条件：招标前20天，项目部完成“二次加建工程策划”、“二次加建招采技术与质量需求”区域层面评审通过后；招标工程量清单与工程部核对后，再进行招标；
标前交底：入围单位名单确定之日起10日内，项目部、成本部组织对入围单位进行“一对一”标前交底工作；
监理招标：委托监理单位对二改加建进行监督管理；
项目部
应在砌体施工完成（启动时间视项目实际情况而定）开始启动竣备图纸绘制，在二次加建单位招标前50天完成竣备图纸绘制；
项目部牵头设计、成本、开发完成二次加建方案技术疏理，以完善图纸预留预埋。
招标前编制二次加建工程策划、二次加建招采技术与质量需求，并根据评审会议要求完成修改工作；具体详见附件1《XX项目二次加建实施策划》模板、附件2《厦门区域二次加建总包采购技术与质量要求》模板
项目部组织实施二次加建工作，幵对结果负责。
工程管理
技术梳理
在总包施工图实施版设计过程中，由项目部牵头，结合已审批的二次加建方案，对所有二次加建部位进行梳理，梳理的重点内容：验收前后做法、土建预留条件、水电预留条件、政策风险规避措施。区域工程、设计、开发报建等部门要对梳理成果会签，注意内容如下：
二次加建应遵守的原则
承前启后：尽量能一步到位，不要拆了重做；部品拆除，移位后能接着使用。
简化：尽量减少必须拆除部分的投入。
预留与避让：考虑拆除及加建的操作空间、搭接条件；拆除后平面功能、布局的合理性。
突破：需拆除的部分直接不施工或者少施工。
土建类
梁筋连接严禁采用植筋方式，应前期预埋套筒。其他特殊情况及补强需要植筋设计的，应满足《泰禾集团厦门区域二次加建植筋统一说明及质量控制标准（2020版）》要求；
结构补板采用预留板带方式；
避免出现客厅、餐厅、卧室中有梁以及交付房间有雨水管、烟道等；
二次加建部位防渗漏节点做法须有针对性的节点设计大样，并满足集团防水管理办法要求；
卫生间、屋面等易渗漏部位，尽量不进行改造或移位；后期改造为卫生间、阳台等功能区的，需提前预留降板；
加建时可保留利用的门窗，门窗与墙体通过副框进行固定，门窗采用交付等级的型材，后期可直接保留节省成本；考虑原有窗户与后期加建改造后的立面关系，避免出现窗户上下分隔不统一，导致后期无法使用；
加建时不可保留利用的门窗，按最低建造要求进行配置，加建时方便拆除且节约成本；
需改造的栏杆以通过验收为前提，采用简易栏杆，便于后期加建时拆除，节省成本。
涂料外墙改造部位竣备前采取简单喷涂的方式，石材外墙改造的竣备前实施版尽量按涂料墙面设计，二改阶段再安装石材。
水电类
庭院管线敷设出线方向位于建筑山墙，尽量敷设于庭院边缘，避难与门头及庭院景观冲突；
地下室公区范围使用的配电箱、消火栓箱、集水坑控制箱等公共设施需尽可能竣备前预埋至交付后为公共区域的隔墙上，不得安装在户内车库的个人区域；
地下室户内卫生间排至污水坑的排出管预留排水沟；压力排出管及相应的防水套管竣备前预埋到位。
景观类
考虑二次加建工程可能对景观成品破坏，由配套部、项目部牵头设计、开发疏理景观验收版图纸，以方案或施工变更方式与相关验收部门沟通并送审。
报验版绿化种植尽量筛选后期改造影响最小的乔灌木进行优先种植，在满足规划验收的前提下尽量少种植，以草皮为主。
地下室出地面部分应考虑后期庭院赠送，避免出现在庭院内。
竣备前提前预留院墙基础；
景观硬铺地面、沥青面层、路沿石等应尽
一级建造师持证人
专注于土建、机电、精装修等各类资料研究与收集，多年建筑行业从业经验，擅长建筑行业各领域的资料搜集，欢迎咨询！
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