三益：商业地产前期定位规划与高效招商精华版.pptx

专注于产业链全程效劳以最高水准为客户锻造投资价值合作共赢未来2011年8月商业地产前期定位规划与高效招商

投资参谋建筑设计商业研究2 商业地产的四大要素，可简单概括为： 1〕商业概念规划与主题定位，决定工程成败的关键; 2〕设计与概念详规，决定硬件标准与动线组织合理性; 3〕本钱与融资，工程开发资金保障; 4〕运营与推广，提升物业的商业价值;首要一步：从定位到招商

投资参谋建筑设计商业研究3第一局部定位与规划设计

投资参谋建筑设计商业研究商业定位之市场研究

投资参谋建筑设计商业研究商业地产开发全产业链 2.商业定位 ?开展阶段认知 ?区位属性 ?经营模式 3.商业设计?结构设计?平面设计?动线设计?空间节点设计?体验性商业设计元素?创新性商业设计?目标市场定位?商业业态定位?商业布局定位 商业地产开 发全产业链 4.招商运营?招商执行?运营管理?营销推广?业态定位再调整 1.金融问题?开发资金来源?产品模式?经营策略?风险控制?商业模式

投资参谋建筑设计商业研究商业定位

投资参谋建筑设计商业研究 核心问题：商业定位问题 住宅开发是二元化的过程 商业地产开发是五元化的过程商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突。

投资参谋建筑设计商业研究城市开展阶段性n商业地产开发与城市的开展紧密相关，城市经济水平、人口结构的开展变化将会制n约和影响商业地产的开展。商业地产前期定位不能逾越城市开展的层级，商业开展不立足城市现状，“超前快§形成多个大型商业中心§奢侈品市场快速开展§国际化品牌大规模进入§强调购物体验§现代化的购物中心§连锁经营快速开展§中高档市场得到快速开展§品牌认知度提高§国际化品牌开始逐渐进入市场§出现了较大规模的零售类物业§以百货及专业卖场为主要零售形态§连锁经营品牌进入市场§奢侈品市场得到开掘§出现了中小型的零售类物业§传统商厦和街铺为主§以满足根本生活需求为主§缺乏品牌认知度§市场内缺乏国际化品牌 一线城市 代表城市：上海、北京 零售商业市场平稳成熟阶段 省会城市 代表城市：杭州、南京 零售商业市场快速开展阶段 主要兴旺沿海城市 代表城市苏州、无锡 零售商业市场逐步成长阶段 沿海地级市、县级市 代表城市：吴江、宜兴零售商业市场初级阶段 速”开展往往存在较大风险。中国不同城市商业开展的阶段性：

投资参谋建筑设计商业研究商业开展阶段性n与城市开展一样，商业也有一定的开展路径可循。购物中心在中国开展的阶段性案例nn一般来说，购物中心的出现是零售业开展到相当高阶段的产物，购物中心带给消费者不再仅仅是一种单纯的购物需求的满足，越来越多的购物中心更加看重带给消费者一种全新的购物体验，把购物看成是一种愉悦身心、放松自我的全新生活方式和舞台。对于一个城市而言，不同类型购物中心的出现往往具有开展的阶段性，一般而言，购物中心往往是伴随着中高端品牌第一次出现在城市里，购物中心的开展轨迹可简单概括如下： 中高档购物中心代表案例：上海nn恒隆广场2001年中信泰富2000年北京n北京国贸1990年深圳n中信城市广场2002年家庭型购物中心代表案例：上海nn正大广场2002年西郊百联2004年北京n世纪金源2004年深圳n万象城2004年 年轻时尚型 购物v中心代表案例：上海nn北京n西单大悦城2007年深圳n中心城广场2007年 娱乐型购物中心代表案例：n美国摩尔来福士广场2003年n加拿大西埃德蒙顿353广场2008年 主题型故事性 购物中心代表案例：n日本BaysideMarina

投资参谋建筑设计商业研究商业开展阶段性n与城市开展一样，商业也有一定的开展路径可循。v城市综合体在中国开展的阶段性案例高端商业甲级办公星级酒店效劳公寓商业商务一线城市综合体开展模式“商业+商务”成熟的开展模式可出售性住宅产品持有销售 商业商业+住宅商务+零售配套〔政府主导〕商务配套零售二、三线城市综合体开展模式成熟的开展模式

投资参谋建筑设计商业研究第四层次第三层次第二层次第一层次商业定位之二：区位属性 “决定商业地产定位，第一是地段…… 但商业地产不仅仅是地段的问题，而是商业能不能在这个地段生存的问题。” 决定区位属性的四个层次：工程层面：商业建筑形态、与周边竞争工程之间的协同性，决定日后商业经营调整的空间、尺度。 地块层面：微观层面，地块自身指标诸如面积、形状、地形、 道路交通、交通可及性、出入口、可视性、景观等，决定工程 商业业态布局、设计细节。 区域层面：中观层面，区位在城市