物业管理职业经理人操作手册.doc

物业管理职业经理人操作手册

管理中心/管理处操作指南

物业管理职业经理人的根本要求

一．物业管理职业经理人的根本职能

1．方案的职能

规定任务的性质及其目标，提出完成任务的数量、品质、时间及费用等数值性资料，划分管理中心/管理处的任务和人力、物力等资源配置。方案是管理整体的组成局部，是以合理的、经济的、系统的方式作出的影响未来的决策。

2．组织的职能

为了实现预定的目标，即完成方案规定的任务，通过建立管理中心/管理处组织机构、确定职责与权利、协调相互关系使管理中心/管理处内部各要素联结成一个有机的整体，使各项活动得以良性、有效地开展。

3．指挥的职能

指挥是通过命令、指示等方式将方案变成全体人员的统一行动。它是一种执行性的管理职能，是管理中心/管理处经理通过权威使员工服从方案的规定和要求，切实履行职责，完成各项任务。

4．沟通的职能

沟通是管理中心/管理处成员之间，上级与下级之间及业主与客户为了完成既定的目标，进行相互联系，相互理解，获得共同认识的行为过程。沟通对于信息的收集、认识的统一、关系的改善起着特别重要的作用。

5．控制的职能

控制是对管理中心/管理处内部各种活动的把握与校正，是管理中心/管理处实施过程确保能够与方案方案相符的一种监督与保证的活动过程。

6．鼓励的职能

鼓励是对方案执行过程中调动个体与群体的积极性，使他们发挥出最大潜能的活动过程。鼓励属于行为科学的范畴，它是管理中心/管理处实现最有效活动的一种催化剂，是管理中心/管理处管理的一项重要内容。

7．创新的职能

创新是管理中心/管理处突破传统，大胆利用新技术、新管理模式，赋予资源以新的创造财富的行为。历史证明，创新是经济开展的巨大动力，是人类的财富之源。

二．领导能力根本自然法那么

1．要有心甘情愿的追随者；

2．领导与追随者之间建立密切的工作关系；

3．领导能力随着事件的发生而产生；

4．不依仗职权施加影响；

5．领导者无纯粹的平安可言；

6．领导者的面子是有限的；

7．领导能力通过与被领导者之间的意识交流舞台展开；

8．领导能力是一种自我安排的过程。

三．躲避风险的意识

1.不在场作出不切实际的平安承诺，作出的承诺应符合社会治安现状和效劳群体客观状况；

2.不轻易作出设备损坏赔偿的承诺，应参加一般责任损坏不负赔偿条款，只有发生严重失职造成事故的损失可追究公司的赔偿责任；

3.三方责任签定条款，即发生重大事故后，由行业专家组成调查组，对事故进行调查，确定责任；

4.应有关赔偿限额的规定，即然要承当赔偿责任，就应该确定权利与责任挂钩，赔偿大小与利润大小挂钩，可以确定赔偿数额不超过当年利润总额的一个适宜比例；

5.应参加凡我公司整改建议未被采纳造成的损失，我公司不负赔偿责任的条款；

6.投保物业相关保险，如物业财产险，人身伤害险，第三者责任险；

7.各类行文中的责任躲避，在与业主、客户、外协供方之间的文字沟通、书面往来以及告示、发票、收据、协议合同等上面的文字说明等等，应正确表述公司应负的责任，如停车库〔场〕管理制度告示牌上应写明类似的文字：本停车库〔场〕不负车辆保管责任。

四．平安管理的意识

1．管理中心/管理处的三级平安教育

三级平安教育是公司平安教育的根底教育。教育对象包括新进从业人员、转岗人员、在职人员。三级教育指公司、管理中心/处和部门平安教育。

1.1管理中心/管理处平安教育

新进公司员工或调开工作的在职人员在进入工作地点前，由管理中心/管理处专〔兼〕平安员、消防员〔工程、保安〕负责进行平安教育。平安教育内容，主要是：劳动平安法律法规；平安生产根底知识；本管理中心/管理处平安生产规章制度；劳动纪律；作业场所和工作岗位存在的危险因素、防范措施及应急措施及其他有关平安的内容。

1.2各部门平安培训教育

新进公司员工或调开工作的在职人员在进入工作地点时，应进行平安教育。由各部门专〔兼〕平安员〔工程、保安〕或部门经理/领班负责进行平安教育。主要内容有：本部门的工作性质、特点及根本要求；作业流程；工作场所个岗位存在的危险因素、防范措施及应急措施；平安管理制度和劳动纪律。

1.3各班组平安教育

指由各班组领班对从业人员进行上岗前平安教育。班组平安教育由班组长会同专〔兼〕平安员及带班师傅进行“传、帮、带”。平安教育内容主要有：班组平安生产概况；工作性质和职责范围；岗位工作性质；机电设备的平安操作；各种平安设施的性能的作用；紧急救灾措施。

2．平安检查的开展

管理中心/管理处的平安检查可以分为定期性、经常性、季节性和不定期性的平安检查等。

2.1定期性检查

管理中心/管理处组织定期全面的平安检查。检查周期一般为：管理中心/管理处每半年组织一次，各部门每季度一次，班组每月检查一次。定期检查涉及面广，有深度，能及时发现并解决问题。

2.2经常性检查

由各级部门负责人或