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2023年房地产估价师之估价原理与方法通关模拟题库附有答案详解

单选题（共20题）

1.下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理

B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价

C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐

D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格

【答案】D

2.下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（）。

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

【答案】B

3.估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括（）。

A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩

B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷

C.有助于保持估价机构工作的连续性

D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核

【答案】C

4.评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2014年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。

A.3790

B.4238

C.4658

D.4663

【答案】D

5.下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。

A.写字楼层高偏低

B.厂房受酸雨腐蚀

C.住宅库存量过大

D.在建工程基础不均匀沉降

【答案】A

6.甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）。

A.甲大于

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.难以判断

【答案】C

7.某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。

A.400

B.628

C.656

D.700

【答案】B

8.某个可比实例2013年1月1日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013年1月1日为1美元＝6.29元人民币，2013年9月1日为1美元＝6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到2013年9月1日为（）元人民币/m2

A.12580

B.12320

C.12782.69

D.12518.51

【答案】C

9.某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49

【答案】A

10.用成本法估价房地产时，房屋现值为（）。

A.房屋重置成本－房屋年折旧额

B.房屋重置成本×房屋成新度

C.房屋重置成本－年折旧额×耐用年限

D.房屋重置成本－年折旧额×尚可使用年限

【答案】B

11.明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（）。

A.明确估价费用

B.明确估价人员

C.明确价值时点

D.明确估价内容

【答案】C

12.现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。

A.9616.83

B.10161.05

C.12021.04

D.12800

【答案】A

13.下列哪项不属于气机失调

A.气滞

B.气逆

C.气脱

D.气虚

【答案】D

14.某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（