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青岛即墨香根温泉项目
规划设计任务书
目录
TOC\o1-1\u1 .项目概况 2
2 规划设计基本原则 4
3 规划设计规定 7
4 设计成果规定 26
5 设计时间筹划 27
.项目概况
项目区位
本项目位于青岛即墨温泉镇，属于青岛“五区五带”规划中东部度假旅游区，区域内有独特温泉资源，并已形成相对成熟低密度物业氛围。本项目地块距离青岛流亭国际机场30分钟车程，由滨海大道到达青岛市区仅需45分钟车程，交通较为便利。
01—项目区位图
项目用地范畴及规划指标
项目总规划用地145341平米，218亩，地块西北高、东南低，呈坡地，落差较明显。
规划指标：容积率：0.8-1.0，绿化率≥45％
建筑限高：24米
红线图（另行提供）
项目四至
东至泉海路
北至大田路
南至绿地及水面
西至绿地
道路交通
东侧紧邻泉海路，双向4车道。
北侧紧邻大田路，双向4车道。
周边环境
项目周边开发大量别墅项目，已经形成相对成熟低密度物业氛围，有基本完善度假配套设施，如高尔夫球场、滑雪场及温泉疗养院，地块南侧有大面积绿地及水面，自然资源较好。
规划设计基本原则
项目定位
项目形象定位
中央别墅区·情景花园小镇；
2.1.1.2：项目价值点诠释
以欧洲花园小镇形成差别化形象
追求产品创新
产品定位
1、小独栋别墅；
价值贡献：项目价值标杆产品，兑现项目价值；
产品点：充分体现居住感受升级，突出独栋别墅感，做足低密度感受。
2、花园洋房；
价值贡献：提高容积率，与低密度产品更好融合；
产品点：做足产品品质，体现洋房特质居住感受。
总体规划
规划原则
整体布局原则：体现“小镇生活”社区规划，突出社区低密度意向。
以小镇中心集中示范小镇生活意向；
所有产品及景观设计均须体现小镇风情感；
为保证整体低密度意想，别墅产品占地面积须达到50%以上；
遵循资源倾斜原则：在资源条件好，地形变化丰富，私密性及噪音小位置布置别墅产品；
住宅设计朝向规定：尽量采用正南向布局，结合坡地地形设计建筑空间形式。
项目内部景观以减少建筑密度感，体现小镇风情为原则，外部景观考虑对项目边界建立及提高项目形象作用。
人防、消防、日照间距等规定按照国家和青岛市关于法规进行，人防考虑于地下停车结合。
经济技术指标
产品类型：小独栋别墅，花园洋房，配套公建
经济技术指标建议：
项目
规划指标
建筑面积比例
用地面积(㎡)
145341
容积率
0.87
地上面积/用地
规划建筑面积
149488
100%
地上面积
126258
地下面积
23230
住宅面积
146488
98%
1.小独栋别墅
62964
42.1%
地上
47984
32.1%
地下
14980
平均70平米/户
10.0%
2.花园洋房
83524
55.9%
地上
76774
51.4%
地下
6750
平均40平米/单元
4.5%
商业面积
3000
2.0%
地上
1500
1.0%
地下
1500
1.0%
规划设计规定
总体规定
用地性质：住宅用地
总用地面积：
地块占地145341平米
容积率：0.8-0.9
规划建议：
小镇中心建议以广场为中心，以会所及钟塔为建筑统领，与花园洋房共同围合成为建筑尺度适当汇集场合；
小镇中间建议布局在泉海路与大田路交汇处，结合社区步行入口设立；
在泉海路和大田路各设立一种车行入口；
花园洋房建议接近项目东侧和北侧临路某些，便于对外建立项目丰富意想，并起到阻挡噪音，建立别墅私密性作用；
项目物业功能分区建议
06—项目物业功能分区示意图
住宅产品建议：
本项目总体产品配比建议
注：总体户型面积、比例，可以依照销售状况，在后期进行一定调节。
产品类型
占地面积
占地面积比
容积率
建筑面积
户型面积
套数
套数比
小独栋
79973
55%
0.6
47984
200
33
3%
220-240
180
17%
花园洋房
63979
44%
1.2
76774
48365
120-130
87
8.5%
110
87
8.5%
100
87
8.5%
90
87
8.5%
130
87
8.5%
28409
80-90
252
24.5%
50-60
127
13%
商业
1454
1%
1.5
2181（地上）
-
-
共计
145406
100%
0.87
126939
——
1027
100%
小独栋
布置于社区内侧，景观资源较好，远离道路噪声污染小；
户型面积建议在200平米左右和220-240平米；
建筑排布恰当选取错连或联院形式，体现独栋感；
地下室平均70平米/户；
每户设私家庭
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