房地产行业深度研究报告-房价见底：一种可能的逻辑.pdf

房地产行业深度研究报告

目录

一、供需逆转、居民纠偏，房价锚逐步转向租金收益率5

（一）房价面临下行压力下，居民对住宅资产配置的偏好可能被纠正5

（二）过去高库存与高房价同时存在的原因是城市扩张7

二、理论上住宅合理租金收益率或在2.58%-2.85%9

三、考虑到现实摩擦成本，刚需家庭可能的购房决策逻辑11

四、价格底部初现并不意味着基本面反转，核心在于居民行为逻辑未变17

五、投资建议19

六、风险提示19

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号3

房地产行业深度研究报告

图表目录

图表1经典房价模型中，房屋租金是房价的锚点5

图表2城市人均居住面积总体并不低5

图表32021年部分城市租金收益率5

图表4住宅资产在城镇居民实物资产中占比较大6

图表5房贷利率长期维持在4%以上6

图表624年4月房价同比、环比下跌超60城6

图表7一线城市二手房挂牌量持续走高6

图表8房企加杠杆拿地作为经济的启动项，为地方经济发展提供资本，最终由产业发

展人口增长形成闭环7

图表92020年前建成区面积增速高于城区人口增速7

图表10截至2024年5月，21城新房去化周期超18月7

图表112009年开始北京二手房成交套数反超新房8

图表12近年南京商品房成交下滑主要来自于近郊8

图表13“517”新政后多城下调首套房、二套房房贷利率下限9

图表14理论上当前居民购首套房成本或在2.58%-2.85%左右10

图表15不同能级城市购首套房成本敏感性测算10

图表16上海租金收益率底部可能在1.78%-1.93%11