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案例分析

2009年

案情：2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期

为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶

有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清

租金后与丙入住并办理了结婚登记。

入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立

合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故

现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁

装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的

意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了

一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千

元。

2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，

造成甲一万余元财产损失。2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。

半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12月甲曾向戊借

款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。

在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用

钥匙交付于戊。

问题：

1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与

甲的租赁合同，应如何行使权利？

2.别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？

3.甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人

的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？

4.别墅装修问题应如何处理？理由是什么？

5.甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失？理由是

什么？

6.丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？

7.丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？

参考答案：

1．为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，

视为不定期租赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租

人。

2．（1）甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可

以自行维修，维修费用由乙负担。（2）甲的维修属于无因管理人的

行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务

的承担。（3）因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租

期。但装修期间不在延长租期的范围。

3．（1）甲丁之间属于无名合同，应适用《合同法》总则的相关规定，

并可参照《合同法》分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担

问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同规则。（2）应

由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害

承担赔偿责任。

4．乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同

意，对租赁物进行改装或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状

或赔偿损失。

5．无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙无过错，因此损失应

由甲自行承担。

6．丙有权对乙主张自己基于原租赁合同对该别墅的承租使用权。因

为承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租

赁合同租赁该房屋。

7．丙有权请求戊返还原物。因为丙根据《合同法》的规定是合法占

有人，有权请求侵占人返还原物。

四、（本题23分）

案情：2007年1月，甲不慎遗失其手袋，内有其名贵玉镯一只。乙

拾得后，按照手袋内的名片所示积极寻找失主，与甲取得了联系，将玉

镯归还给了甲。

2007年5月，甲与丙结婚。甲、丙合计开设一家茶馆，茶馆办理工

商登记注明的开办人为甲。因急需资金，甲持玉镯到信达典当行典当，

经商议，玉镯出典，获资金8万元，约定3个月后赎回。

因缺乏经验，茶馆惨淡经营，终致难以为继，2008年8月甲、丙决

定关闭茶馆。此时茶馆对外负债2万元。同年9月，甲、丙自觉缘

分已尽，协议离婚。

问题：

1.设在乙向甲交还玉镯之前，乙不慎将玉镯摔裂，乙是否应当承担赔偿

责任？为什么？

2.设，甲在丢失玉镯后焦急万分，遂在遗失场所张贴数份启事，称

若有人能够找到玉镯并送还，愿以现金5000元酬谢。乙依此启事要求甲

支付5