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项目管理吉安项目经营分析报告

凤凰城国际公寓酒店项目

经营可行性分析报告

2011年12月10

目录

目录1

第一章项目简述3

1.1项目概况3

1.2初步定位建议3

1.3报告编写依据5

第二章市场环境及项目定位分析6

2.1市场环境概况及分析6

2.1.1地理位置及自然资源优越：6

2.1.2经济发展势头强劲：6

2.1.3商业需求呈上升趋势：6

2．2吉安近年旅游、酒店服务业市场发展、消费情况7

2.2.1旅游市场概况7

2.2.2居民消费力7

2.2.3酒店、餐饮、娱乐服务业消费现状7

2.2.4吉安部分酒店宾馆经营基本情况：8

2.2.5吉安酒店业现状及特点分析：8

2.3本章小结9

第三章项目总体功能定位＆布局（调整方案）11

3.1客房功能布局11

3.1.1客房层功能汇总表11

3.1.2客房层功能布局图12

3.2餐饮功能布局15

3.2.1餐饮功能汇总表15

3.2.2餐饮功能布局图16

3.3休闲娱乐布局17

3.3.1休闲功能汇总表17

3.3.2休闲功能布局图18

3.4其它功能板块20

3.4.1其他功能汇总表20

3.4.2大堂功能布局图21

3.5总体功能系统汇总表及说明22

第四章项目经营及预测分析23

4.1客房营业收入23

4.2餐饮营业收入23

4.3康体娱乐收入24

4.4其它收入25

4.5前三年经营收入预测汇总表25

4.6经营损益分析（酒店三年损益预测表）26

第五章售价定位及财务测算（产权客房部分）27

5.1销售价格定位说明27

5.2收益还原法-销售价格定位28

5.3产权式酒店投资回报组合策略31

广州东酒承业集团酒店管理有限公司

GuangzhouOrientalHotelGroupManagementCo.,Ltd.

江西吉安市凤凰城国际公寓酒店项目

经营可行性分析报告

中国江西省吉安市吉安县

2011年12月

第一章项目简述

1.1项目概况

本项目酒店位于吉安县吉安大道凤凰园区的交通主出入口，由吉安绿地置业有限

责任公司开发和投资建造，作为凤凰城商住小区的配套项目。酒店楼高15层，

建筑面积14705平方米（含6#楼三层用于水疗功能）。项目计划拟于建成后按产

权酒店形式出售，以实现资金的快速回笼。

1.2初步定位建议

初步定位建议：

总体拟定位为一家集住宿、餐饮、休闲娱乐、会议接待为一体的四星标准商务休

闲型（产权式）酒店。酒店的硬件设施较为配套齐全，应为目前吉安县最高档次

酒店之一，并在经营项目、硬件、品质和特点方面优于本地区同类酒店。

其依据基于以下六点：

机遇：

吉安县乃至吉安市目前高星级酒店少，与吉安的经济格局不对称，无法满足今后

本区经济发展以及旅游会议接待的需求，高端酒店有很大的发展空间，此机遇不

可错失。

市场发展趋势：

目前全国乃至各地区的酒店发展趋势都朝向高星级方向提升靠拢，呈现“星级越

高效益越好”的特点，不但新建酒店的规格在攀升，而且老三星酒店都纷纷改造

变身为四星和五星级酒店，这已成为当前经济发展需要的必然趋势，上世纪末备

受市场青睐的三星级酒店正逐步失去市场地位，酒店市场开始形成两头大中间小

格局。

造价成本可控：

酒店的功能块虽有增加，但造价成本弹性较大，通过严格的专业把控，布局设计

合理，可以稀释和缓冲成本压力。

经济效益明显优于经济型酒店