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证券研究报告
行2024年06月19日
业
报投资建议:强于大市(维持)
告
│房地产上次建议:强于大市
行
业相对大盘走势
专美国商业地产市场动荡对银行业影响的风险评估房地产沪深300
题20%
研
究➢美国商业地产基本面承压,商业地产投资呈下降趋势0%
商业地产市场规模持续扩张,2023年达到24.67万亿美元,占房地产市场比例约21.50%。
2023年,写字楼空置率达16.90%,新开工量减少;零售业消费强劲,空置率下降;工-20%
业和物流地产空置率上涨,但核心区域需求旺盛;多户型住宅空置率上升,开工量减少;
-40%
旅游业回暖,酒店入住率提升。由于联邦基金利率高企,资本化率上升,商业地产价格2023/62023/102024/22024/6
指数自2022年7月至2024年4月跌幅达24.58%。整体投资方面,商业地产投资规模
整体下降,投资回报率因资产价值下跌降至负数。
➢美国商业地产投资回报和规模双降,REITs表现相对稳健
在美国,商业地产投资主要由私人投资者主导,2023年REITs基金和私营企业的市场
份额从10.65%降至4.80%。2023年美国商业地产投资回报率跌至-7.90%,主要因资产
价值下降。2023年商业地产整体投资规模下降51.60%,为四年来最大跌幅。然而,零
售、工业和物流地产的投资规模跌幅较小,市场份额分别上升至16.40%和24.90%。尽
管整体投资市场存在波动,但REITs表现相对稳健,显示潜在的高回报机会,如SL绿
地房地产公司的回报率近一年达130.92%。此外,REITs基金也在中长期展现稳定收益。
➢美国商业地产债务持续上涨,高利率环境下再融资压力较大
2023年末,商业地产抵押贷款未偿还存量达3.69万亿美元,占所有抵押贷款未偿还存
量的18.23%。随着债务的增加,金融机构对商业地产的风险敞口也相应扩大。2024年
到期的商业地产抵押贷款预计为9,290.00亿美元,其中大部分由银行持有。虽然商业
地产债务中风险债务量有限,但受美联储缩表和高利率环境的影响,商业地产再融资难
度增加,拖欠率边际上升。2024年Q1,美国银行发放的商业地产抵押贷款拖欠率边际
上升至1.25%。总体而言,银行业面临较大的商业地产带来的资产质量和风险敞口压力。
➢美国银行抗风险能力强,中小银行商业地产风险敞口较高
2024年5月,银行系统的商业地产贷款存量达3.00万亿美元,占房地产贷款的53.56%,
占总资产的12.83%。银行ROA保持1.20%左右,显示出稳定盈利能力。居民超额储蓄提
升了银行体系的流动性,存款余额占总资产的75.47%,准备金占14.47%。2023年美联
储压力测试显示,样本银行的资本率在极端经济情景下较为充足,但商业地产贷款占比
较高的银行
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