项目管理项目报告某市站西街综合商业项目可行性报告.pdf

项目管理项目报告某市站西街综合商

业项目可行性报告

目录

前言

第一部分市场可行性研究3

一.房地场市场总体分析3

（一）经济条件、社会因素分析6

（二）交通及基础设施状况分析11

二.供应市场细分状况市场调查与分析13

三.项目市场可行性的基本结论29

四.产品、价格定位31

第二部分规划及建设实施可行性研究34

一.项目设计方案34

（一）规划设计理念和主要思路34

（二）道路交通系统设计37

（三）景观绿化系统设计38

（四）技术经济指标39

（一）建设工程主要内容40

（二）项目开发实施步骤41

第三部分财务可行性分析43

一．总投资费用测算（参见表二）43

二．资金使用44

三．营业收入测算44

四．经济效益分析45

五.敏感性分析45

前言

一、可行性研究项目基本情况概述

北京市北京站西街三角地南区危改项目（以下简称本项目）位于北京站西街三

角地，北至三源胡同，南至站西街路中线及丁香小学北侧延长线，东至镇江胡同，

西至崇文门内大街。（具体见附件：北京站西街危改图）,项目总占地面积约12.39

公顷。规划建设成为集商业、娱乐、金融业、写字楼和公寓的大型建筑综合体项目。

该项目已被北京市政府列为2003年要为人民办的60件实事的重点危改项目，并得到

了北京市东城区政府、北京市政府有关部门的高度重视和关注。

第一部分市场可行性研究

一、房地产市场总体分析

1、北京市房地产市场发展背景

北京的房地产市场从97年至今，已连续5年保持较高的速度增长，这得以于中

国已连续十几年的经济快速发展，同时首都北京作为中国的政治、经济和文化中心

自然成为房地产投资商关注的焦点地区，特别是加入WTO和北京审奥成功，在2002

年-2003年已集中吸引了大量的国外和国内其他地区的投资来到北京，促使北京的

房地产市场进入一个空前繁荣的时期。北京需求市场通过近五年的结构调整，内需

市场已基本打开，个人购房成为需求市场的主流；外地投资北京的购房人群逐年快

速增长；北京市二级市场的完全放开也直接刺激一级市场的发展；银行对个人购

按揭逐渐规范并已形成相当的规模，外国金融机构抢滩北京市场，刺激北京的信贷

资金的流动，从而间接刺激房地产市场的发展速度。

2002年至2008年，北京市用于奥运会相关的投资总规模将达2800亿元，其中，

直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元。2002年至2008年，

全社会固定资产投资年均增速将提高3个百分点，平均每年达到14%，全北京市累

计总投资将突破18000亿元，投资率保持在50%以上，这为北京经济的高速增长提

供了有力的支撑，为房地产投资的持续扩大奠定了基础。全市房地产业增加值达到

129.8亿元，比上年增长16.7%，占国内生产总值的比重达到4.1%，提高1个百分点。

北京城市生态环境的明显改善，交通通讯设施便利程度的提高，城市功能的进一步

现代化及承载力的增强，都将提升北京对国内外商业、贸易、旅游等各方面的吸引

力，从而带动写字楼、酒店业、商品住宅及文化娱乐设施的房地产投资。在未来5

年内，北京房地产投资将进入一个较高的增长期，保守估计，将比正常水平提高

30%。在总体形势利好的基础上，北京的房地产形势导向呈现以下几种新的特点：

2、商品房建设将持续成为开发热点

2002年商品住宅投资占全市投资的比重首次突破90%，达到92.5%，比上年提高

4.6个百分点。在全市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设的投资为586.7亿

元，增长26.4%，高出全社会投资增速7.9个百分点，住宅投资在房地产投资中的比

重达到59.3%；商品住宅施工面积为5397.6万平方米，比上年增长24.1%，占全